suek4569의 블로그

여고괴담5 촬영 장면

Wed, 11 Feb 2009 15:57:03 +0900

2009년 2월 11일 진주 경상대학교 예술관 옥상에서 여고생들의 자살과 얽힌 진실과 거짓에 관한 영화 찍는 장면입니다. 5000대 1 이상의 경쟁을 뚫고 나온 신인 배우들이라 톱스타는 맡아논 거라는군요. 즐감하세요.

♡ 사랑은 어떻게 오는가 / 도 종환 ♡

Wed, 11 Feb 2009 14:09:07 +0900

♡ 사랑은 어떻게 오는가 / 도 종환 ♡

시처럼 오지 않는 건 사랑이 아닌지도 몰라
가슴을 저미며 오지 않는 건
사랑이 아닌지도 몰라
눈물 없이 오지 않는 건 사랑이 아닌지도 몰라

벌판을 지나
벌판 가득한 눈발 속 더 지나
가슴을 후벼파며 내게 오는 그대여
등에 기대어 흐느끼며 울고 싶은 그대여

눈보라 진눈깨비와 함께 오지 않는 건
사랑이 아닌지도 몰라
쏟아지는 빗발과 함께 오지 않는 건
사랑이 아닌지도 몰라

견딜 수 없을 만치
고통스럽던 시간을 지나
시처럼 오지 않는 건
사랑이 아닌지도 몰라

부동산 투자 불황 극복하기

Thu, 05 Feb 2009 11:42:17 +0900

집을 한 채 갖고 있지만 더 넓은 평형이나 유망 지역으로 ‘갈아타기’ 하려는 실수요자라면 요즘 같은 시장 침체기가 오히려 기회가 될 수도 있다고 전문가들은 조언한다. 집값 안정기에는 소형과 중·대형, 인기 지역과 비인기 지역 아파트의 가격 차가 줄어들기 때문이다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “집값이 떨어지면 언젠가는 다시 오르게 마련인데 가격이 쌀 때 과감하게 갈아타기를 시도하는 것도 재테크 방법”이라고 말했다.

시장 침체기는 갈아타기 좋은 때

갈아타기의 기본은 소형에서 대형으로, 비인기 지역에서 인기 지역으로 옮기는 것이다. 최근 부동산 시장에서는 소형과 대형, 비인기 지역과 인기 지역 간 주택 가격 차별화도 점점 심화되고 있다. 실제로 중·대형 평형에 대한 선호도는 점점 높아지는 추세다.

또 부동산 시장이 활황기에 접어들면 인기 지역과 비인기 지역 간 가격 차가 더 커지게 마련이다. 때마침 지난해 하반기 수도권 신도시와 주변 지역 중심으로 아파트값이 많이 오르면서 서울 강남권과의 가격 차이가 많이 줄어들어 옮겨 타기 좋은 시점인 것 같다.

갈아타기를 시도하기 전에 우선 자신이 보유한 아파트가 수익성이 있는지, 없는지 파악해야 한다. 인기 지역 소형 평형대라면 외곽 지역 중·대형으로 옮겼을 경우와 대출을 받아 그 지역 내에서 옮길 경우 등 다양한 경우의 수를 검토·비교한 뒤 갈아탈 지역과 단지를 선택하는 것이 바람직하다.

다음으로 저평가된 지역을 찾아내는 것이 중요하다. 서울·수도권의 경우 지난해 하반기 대부분 지역에서 집값이 많이 올랐지만, 앞으로 개발 가능성이 큰 곳인데도 저평가된 단지가 존재할 수 있기 때문이다.

인간은 누구나 살던 집은 비싸게 팔고, 살 집은 싸게 사고 싶어 한다. 하지만 세상은 뜻대로 되지 않을 때가 많다. 시장 상황을 고려하지 않고 자기 욕심만 챙기려 한다면 갈아타기에 실패할 수도 있다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “매수자가 관망세를 보이는 요즘 같은 때 꼭 갈아타기를 해야 하는 수요자라면 살던 집을 과감하게 던질 필요가 있다”고 조언했다. 집이 안 팔려 갈아타기 기회를 놓치는 것보다는 적당한 값에 기존 집을 팔고, 살 집을 싸게 매입하는 게 나을 수 있다는 설명이다.

집을 팔고 사는 것은 거의 동시에 이뤄지는 게 좋다. 갈아타기 위해 집을 팔았다면 최대한 빨리 살 집을 구하는 게 바람직하다는 얘기다.

40대 중반의 회사원 김모씨는 2006년 7월 초 송파구 문정동에서 더 넓은 평형의 아파트로 옮기기 위해 살던 32평형을 7억원에 팔았다. 하지만 살 집을 바로 구하지는 않았다. 본격적인 여름 비수기가 되면 집값이 떨어질 것을 기대하고 매입 시기를 늦춘 것이다.

그러나 집값은 김씨의 생각과는 정반대로 움직였다. 그해 8월 이후 강남권 아파트값이 상승세를 타기 시작한 것이다. “시세보다 값을 조금 더 얹어줄 테니 계약을 하자”고 하면 집 주인이 매물을 거둬들이기 일쑤였다. 다급해진 김씨는 자신의 집을 팔 당시 매입 가능했던 가격보다 1억원을 더 보태 40평형대 아파트를 사야 했다.

김씨와는 반대로 ‘선(先) 매수, 후(後) 매도’로 곤욕을 치르는 경우도 많다. 가격 상승기에는 집을 산 뒤 보유 주택을 팔면 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 그러나 가격 조정기나 시장 침체기에는 상황이 달라진다.

실제로 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 낭패를 보는 사례가 적지 않다. 서울 영등포구 당산동에서 27평형 아파트에 사는 이모(41)씨는 2006년 11월 인근 40평형 아파트를 대출로 구입했다. 양쪽 집을 담보로 대출받아 큰 평형으로 갈아탈 목적이었다.

하지만 지금까지 살고 있는 집이 팔리지 않아 이사할 엄두를 못 내고 있다. 대출 이자 부담도 만만찮다. 매월 140만원에 달하는 이자 부담을 줄일 요량으로 새로 산 집을 일단 월세로 내놓았지만 전세 시장마저 잠잠해 세입자 구하기도 쉽지 않다.

갈아타기 할 때에는 내재가치가 높고 가격 상승의 여지가 충분한 곳에 투자하는 것이 좋다. 조정기에도 가격이 잘 떨어지지 않는 상품이 블루칩 부동산이다. 대단지이면서도 학군·교통 등이 편리한 아파트를 꼽을 수 있다.

가압류없는지 꼼꼼히 확인 필요

갈아타기를 결심했다면 자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 현재 살고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 대부분이다. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받기 때문에 은행 대출 가능 금액을 파악한 뒤 매입 계약서를 써야 한다.

전문가들은 대출받을 경우 연이자가 소득의 33%를 넘지 않도록 하는 게 좋다고 조언한다. 또 1주택자라도 매매가가 6억원이 넘으면 양도소득세를 내야 하기 때문에 살던 집을 원하는 값에 팔았더라도 시세 차익이 모두 자기 몫이 되는 것은 아니라는 점도 고려해야 한다.

급매물로 눈길을 돌리는 것도 방법이다. 급매물을 사면 나중에 값이 떨어지더라도 손해를 덜 보기 때문이다. 운이 좋으면 현 시세보다 훨씬 싼 급매물도 잡을 수 있다. 해외로 이민을 가거나 급전이 필요해 서둘러 처분하려는 매물들이 이런 부류다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 “모두가 움츠렸을 때 먼저 뛰는 것이야말로 더 높이 뛸 수 있는 지름길”이라며 “가격 하락기에 급매물을 잡는 것은 향후 급등기를 대비하는 가장 좋은 전략”이라고 말했다.

급매물을 잡기 위해선 우선 원하는 지역의 가격 동향을 수시로 점검하는 게 바람직하다. 시세 흐름에 둔감하면 급매물인지 여부조차 판단하기 어렵기 때문이다. 급매물을 고르더라도 입지 여건과 장기적인 상승 여력 등은 반드시 염두에 둬야 한다. 가능하면 실거주 수요가 많은 아파트를 잡는 것이 좋다. 추후 환금성 면에서도 유리하고 상대적으로 나오는 매물도 많기 때문이다.

문제는 값싼 급매물이 곳곳에 널려 있지 않다는 것이다. 급매물을 찾아내고 얼마나 발 빠르게 선점하느냐가 관건이다. 대기 수요가 많은 인기 지역 아파트일수록 더하다. 이 때문에 원하는 지역이나 단지 대상을 한두 곳으로 한정하기보다 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 붕어 낚시하듯 한 곳에 머물지 말고 곳곳에 그물을 쳐놓는 방식이 좋다는 얘기다.

평소 눈여겨봐둔 지역의 부동산중개업소와 친분을 쌓는 것도 중요하다. 그래야 우량 급매물 등 좋은 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 서울 강남구 개포동 개포공인 관계자는 “급매물은 중개업소 공동 거래망에 올리기보다 단골 고객에게만 정보를 소개하는 경우가 많다”고 전했다.

하지만 중개업소에서 급매물이라고 소개해도 덥석 잡으면 곤란하다. 일단 가격이 얼마나 싼지 확인하는 게 중요하다. 시장 침체기에는 주변 시세보다 10~15% 정도 싸야 매입을 고려할 만한 급매물에 속한다는 게 전문가들의 조언이다. 급매물은 함정도 많다. 가등기나 가압류 등이 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 급매물은 비인기지역이나 ‘나홀로 아파트’가 많다는 점도 유의할 필요가 있다.

새 아파트를 분양받아 갈아타기를 하려면 9월 전에 중·대형 평형에 적극 청약하는 게 좋다. 9월부터는 나이가 많고, 무주택 기간이 길며, 자녀 수 등이 많은 무주택자에게 유리한 청약가점제가 시행되기 때문이다.

조철현 중앙일보 조인스랜드 기자 (choch@joongang.co.kr)

부자만 알고 나는 몰랐던 자산관리법

Thu, 05 Feb 2009 11:31:30 +0900

세상에 쉽게 이룰 수 있는 것은 아무것도 없다. 그럼에도 사람들은 재테크란 급행열차를 타고 부자의 꿈을 향해 무한 질주하면서 돈만 있으면 행복한 인생이 가능할 것으로 굳게 믿고 있다. 하지만 그것은 환상이고 높은 위험을 안고 있다. 왜냐하면 치밀한 준비와 각고의 노력 없이 부를 쌓은 사람 치고 행복한 인생을 사는 사람이 거의 없기 때문이다. 따라서 무엇보다도 중요한 것은 인생의 로드맵을 그린 다음, 작은 노력이라도 지속적으로 실천해 나가는 것이다.

이 책은 돈과 인생에 대한 그릇된 인식을 바로 잡아주고, 진정한 행복의 길로 안내해주는 훌륭한 지침서인데, 파이낸셜 플래닝에 관한 현장 최고의 자산관리 전문가인 저자들이 보험사와 은행에서 일하면서 겪은 풍부한 실무 경험을 바탕으로 삶의 지혜를 간추려낸 책이기에 더욱 생생하고 신뢰가 간다.

참고로 지금까지의 재테크는 단순히 돈을 불려나가는 기술을 가르쳐주는 것이었다. 그래서 거기에는 인생의 목표나 전략이 필요하지 않았다. 그러나 재무설계는 내가 가진 인생의 목표를 설정하고, 내 삶의 방향에 맞추어 투자를 하도록 안내해주는 것이기에 재테크와는 다르다. 즉 재테크에는 인생이 없지만, 재무설계에는 우리 가족의 삶과 인생이 담겨 있다고 하겠다.

참고로 이제는 눈 감고 저축하면 돈이 달아나는 시대가 되었다. 남들 뛰어가는데 열심히 걸어 봐야 뒤따라오는 물가인상에 따라잡히기 일쑤이기 때문이다. 다시 말하면 은행 금리에 나와 내 가족의 인생을 걸 수도 없고 무작정 집 한 채 사놓는다고 집값이 오르는 시대도 아니다. 그래서 위험을 관리해 가면서 돈을 늘려 가야 한다. 즉 앞으로는 아이 교육시키는 데 돈이 얼마 들어가는지, 은퇴 후 은퇴자금은 얼마나 필요한지, 어떻게 노후를 보낼 것인지에 대해 고민하고 열심히 장독대를 채워가지 않으면 노년에 빈 장독대를 쳐다보면서 지는 석양을 바라보게 될 것이다. 덧붙이면 평균수명이 늘어나는 것이 돈 많고 건강한 사람에게는 행복일지 모르지만, 빠듯하게 살아가는 사람에게는 오래 사는 것도, 자식 많은 것도 반갑지만은 않을 수도 있다. 하지만 모든 것에는 양면이 있는 법이다. 긍정적으로 생각해 보면 내가 어떻게 사느냐에 따라 멋진 인생을 보낼 수 있다.

재무설계라는 말이 회자된 지 몇 년이 되었다. 그런데 아직까지는 어렵게 느껴진다. 하지만 오늘부터는 쉽게 생각하자. 우리 가족이 살아가는 데 돈이 얼마나 들어가는지. 그 돈을 마련하려면 얼마나 저축하고 투자해야 하는지. 어디에다 투자해야 하는지를 그려 보는 것이 재무설계라고 생각하고, 자신의 목표를 달성할 수 있도록 자신만의 재무설계를 시작해 보자.

Chapter 1 재테크의 세대교체, 재무설계의 시대

재테크의 허상을 깨라, 판교가 부럽지 않다 / 변화하는 환경, 재무설계가 답이다

보통 현금자산으로 한 10억 정도 있으면 부자라고 한다. 그런데 10억이 지금 당장 있어야 하는 돈은 아니고, 10억이 있다고 해서 삶이 행복하고 완성되는 것도 아니다. 즉 단순히 돈이 없어서 불행한 것이 아니라, 내가 원하는 것을 돈이 없어서 하지 못할 때 행복하지 못하다고 느끼는데, 길은 여기에 있다. 삶의 목적이 돈이 아니라 나와 우리 가족의 행복에 있다면 굳이 10억이 아니더라도 행복해질 수 있다는 것이다.

재테크는 필요하다. 그런 점에서 재테크에 관심을 가지게 된 것은 바람직한 현상이라고 할 수 있다. 그러나 그것이 일확천금을 꿈꾸는 비현실적인 것이 되어서는 안 된다. 따라서 당신이 직장 다니면서 자기 본업에 충실한 사람이라면 재테크를 바라보는 마음부터 바꾸어야 한다. 즉 쓸데없는 욕심을 버리고, 작은 것부터 하나씩 이루어 나가야 한다는 것이다. 한편 우리가 재산을 모으고 증식시키는 이유는 무엇일까? 그것은 우리 가족이 편안하게 쉴 공간을 마련하고, 아이가 유학 가고 싶어 할 때 보낼 수 있고, 언제 은퇴하더라도 돈 걱정 없이, 의료비 걱정 없이 살기 위해서이다. 즉 재산 자체가 아니라 행복한 삶이 목표라는 것이다.

한편 우리는 지금 저금리, 노령화라는 새로운 경제 환경에 처해 있는데, 저금리라도 평균 수명이 짧다면 모아 놓은 돈으로 살다 가면 되고, 오래 살아도 금리가 높으면 모아 놓은 돈으로 이자를 받아서 생활하면 되지만, 이제는 낮은 이자로 오래 살아야 하고 직장 생활을 오래 할 확률도 줄어들었다. 이렇게 IMF 이후 너무나도 달라진 환경에서는 돈을 다루는 방법 역시 달라져야 한다.

재테크 vs 재무설계, 입장 바꿔 생각해 보는 그 오묘한 차이

재테크는 전략 없이 시작하는 전투와 같아, 처음부터 전문가의 도움이나 구체적인 계획도 없이 수익률 좋은 상품을 고르거나 시류를 따라 상품을 고르는 것과 같다. 그런데 대다수의 사람들은 이처럼 자신의 목표나 시간, 상황 등을 전혀 고려하지 않고 돈을 투자할 상품만을 쇼핑하곤 하는데, 이런 식의 투자는 실패로 끝날 가능성이 높다. 그렇다면 전문가적인 설계는 어떤 것일까? 일차적으로 돈을 모으는 목표와 우선순위, 자신에게 주어진 기간 및 자금 등을 확인한 후 전략을 수립해야 하는데, 이때 자신만의 주관적인 생각보다는 전문가의 도움을 받아 다수의 사람들과 검증된 시스템을 기초로 전략을 짜는 것이 좋다. 다음, 앞에서 세운 계획과 전략을 토대로 자신에게 맞는 상품을 구성하고, 적합한 상품을 선택하면 보다 나은 선택을 할 수 있게 된다. 이처럼 재무설계는 돈을 모으는 기술적 방법인 재테크가 아니라, 내가 가진 현재의 수입과 재산을 바탕으로 개인마다 다른 인생의 흐름에 맞추어 내가 가진 목표를 달성할 수 있도록 돈에 대해 계획하고 실행하는 것이라 할 수 있다.

알고 보면 쉬운 재무설계 원칙

첫째, 장기적인 시각을 가져야 한다. 살아가면서 얼마나 많은 일이 남아 있는지 생각해 보라. 특히 노후는 인생의 최종 목적지이면서 당면한 가장 중요한 일이므로, 돈에 대한 생각도 이와 함께 가야 한다.

둘째, 돈을 모으는 목적을 분명히 해야 한다. 내가 왜 재테크를 해야 하는지에 대해 점검하는 것이 필요하다는 것이다.

셋째, 지피지기이면 백전백승이다. 투자에 있어서도 나의 목적과 투자 성향, 투자 기간 등을 알면 백전백승할 수 있다.

넷째, 적절하게 위험을 감수(저축 NO, 투자 YES)해야 한다. 투자를 한다는 것은 일정 정도의 위험을 감수해야 한다는 것이다. 따라서 과거와는 다른 사고방식과 투자 방법을 가져야 한다. 왜냐하면 저금리를 껴안고 가다 보면 언젠가는 암초를 만나 쓰러질 수도 있기 때문이다.

다섯째, 자산 배분을 적절히 하여 투자를 해야 하는데, 나이가 들수록 유동성을 확보하기 위해 금융자산을 늘려야 한다. 그리고 나이가 젊다면 금융자산에서도 투자자산의 비중을 늘리는 것이 좋다.

여섯째, 장기 투자의 관점을 지녀야 한다. 즉 10년, 20년을 내다보면서 투자를 해야 한다는 것이다. 왜냐하면 멀리 보는 사람만이 풍요로운 삶을 누릴 수 있기 때문이다.

일곱째, 사과나무를 심는 심정으로 지금 당장 시작해야 한다. 흔히 재무설계란 인생설계라고 했듯이 인생이라는 나무가 자라는 것은 순간이 아니다. 하지만 나무를 심지 않으면 열매를 얻을 수 없다. 그러므로 지금 당장 나무를 심고, 조급해 하지 말고 꾸준히 가꾸어 나가야 한다.

여덟째, 자신의 인생설계에 맞춘 상품을 선택해야 한다.

아홉째, 수시로 내 상황을 점검해 보아야 한다. 현재 부채는 적정한지, 지출 통제는 잘하고 있는지, 지난번 투자는 올바른 선택이었는지 등을 주기적으로 살펴봄으로써 실패할 확률을 줄여 나가야 한다는 것이다.

열 번째, 지식을 쌓아야 된다. 오늘부터라도 정보 사냥에 나서 보자. 열한 번째, 나에게 맞는 전문가를 찾아야 한다. 몸이 아프면 신뢰할 만한 의사를 찾아 진단과 처방을 받는 것처럼 이제는 재정적인 문제도 이 분야의 신뢰할 만한 자산관리사와 상담하여 과연 자신이 인생에서 꿈꾸는 것을 실현할 수 있는 경제적인 자산 운용의 설계도가 제대로 되었는지 진단과 처방을 받아야 한다는 것이다.

참고로 자신에게 적합한 재무설계를 검토한 후 투자를 결정했다면, 네 가지를 꼭 고려해야 하는데, 그것은 바로 수익성, 안정성, 성장성, 환금성이다. 먼저 ‘수익성’이란 내가 투자한 금액으로 얻을 수 있는 것, 즉 기대할 수 있는 수익이 얼마가 될지를 평가해 보는 것이다. 그런데 큰 수익을 바란다면 당연히 큰 위험을 감수해야 된다는 걸 명심해야 한다. 그리고 독자들도 짐작하겠지만 ‘안정성’을 추구할수록 당연히 ‘수익성’은 낮아진다.

한편 ‘성장성’은 내가 투자한 대상의 가치가 향후 얼마나 커질 것인가 하는 문제인데, 당장의 수익도 좋지만, 노후 생활을 위한 투자라든지 또는 장기적 관점에서 투자를 하는 것이라면 지금 당장의 수익보다는 미래의 가치를 감안하는 것이 중요하다. 그리고 ‘환금성’이란 투자한 돈을 현금으로 전환할 때 소요되는 비용을 말하는데, 환금성 면만을 본다면 금융 투자가 가장 좋다고 할 수 있다. 아무튼 재무설계를 하고 상품을 선택할 때는 이 네 가지를 목적에 따라 적절하게 사용할 필요가 있는데, 노후를 위한 목적이라면 안전성 및 성장성을 염두에 두고 투자를 하고, 단기간에 쓸 자금이라면 안전성 및 수익성에 관심을 둘 필요가 있다. 언제 쓸지 모를 목적 자금은 환금성을 고려해야 한다.

Chapter 2 재무설계에 날개를 달아 보자

재무설계는 일반적으로 5단계를 거친다.

첫 번째는 구체적인 재무 목표를 설정하는 단계인데, 항해를 위해 목적지를 설정하듯이 1년 후 내 집 마련하기, 10년 후 아이 유학 보내기, 15년 후 은퇴하기 등과 같은 구체적인 목표를 설정해야 한다.

두 번째는 내가 지금 무엇을 얼마나 가지고 있는지와 현재 나의 수입과 지출이 어떠한지에 대한 분석을 하는 단계인데, 전자를 재무 상태 분석이라 하고 후자를 현금흐름 분석이라고 한다.

세 번째는 적절한 행동 계획을 만드는 단계인데, 재무 목표 달성을 위해서 필요한 돈을 언제까지, 어떤 방법으로 마련할 것인지에 대한 계획을 세우는 단계이다.

네 번째는 계획한 것을 실행에 옮기는 단계이다.

다섯 번째 단계는 주기적으로 검토하고 평가하는 것이다. 재무설계는 일회성으로 끝나는 것이 아니라 변화 발전하기 때문에, 내가 올바른 길로 가고 있는지, 변화를 줄 필요는 없는지 등을 확인해 가면서 목적지에 이를 때까지 점검하고 필요하다면 수정해야 한다.

우리 가족의 로드맵을 그려 보자 / 우리 집 돌아가는 상황부터 파악해 보자

재무 목표를 세울 때는 인생의 전체 흐름을 살펴보는 것이 중요하다. 아래 그림은 사람이 살아가면서 반드시 거치게 되는 과정들을 보여 주고 있는데, 이것을 우리는 라이프 사이클이라고 한다. 아래 그림에서처럼 나이가 들어감에 따라 각 연령대별로 반드시 소요되는 자금들이 존재하는데, 각 연령대의 특징을 보면 필요한 자금의 용도를 쉽게 알 수 있다. 아울러 우리 집 돌아가는 상황을 파악하기 위해서는 재무상태표와 현금흐름표를 직접 만들어 보는 것이 좋다.

진단이 잘못되면 아무리 좋은 약도 효험이 없다

재무설계에서도 정확한 진단과 처방이 있어야 성공적으로 목표를 달성할 수 있는데, 여기서는 20대, 30대, 40대, 50대의 주요 자금 항목과 준비 방법을 소개하고자 한다. 참고로 개개인의 상황에 따라 다소 달라질 수 있으나, 각 시기에 집중해야 할 포인트를 참조하면 된다.

먼저 20대에는 펌프에 부을 한 바가지의 물을 준비해야 하는데, 20대에 집중해야 할 포인트를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 저축하는 습관을 길러야 한다. 왜냐하면 삶의 여러 가지 습관이 인생의 성공 여부를 결정하듯이, 저축과 소비 습관을 어떻게 들이느냐에 따라 개인의 재무 성공이 달려 있기 때문이다. 둘째, 실적배당형 상품으로 좀 더 공격적인 포트폴리오를 구성하는 것이 좋다. 셋째, 무조건 목돈을 만들어야 하는데, 이 목돈을 얼마나 빨리 만드느냐에 따라 재정 성공의 열쇠가 달려 있다.

다음 30대에는 과녁을 정확히 조준해야 한다. 30대는 구체적인 지출이 지속적으로 요구되는 시기인데, 그동안 마련한 목돈과 전세자금을 합쳐 힘들더라도 개인의 재정 상황에 맞는 거주주택을 마련하는 것이 필수이다. 또 30대에는 소득을 다변화할 수 있는 방법에 대해서도 고민해 볼 필요가 있다. 또한 한곳에 집중해서 투자하기보다는 적절한 분배를 통해 효과적으로 재산을 늘려갈 수 있도록 포트폴리오를 짜야 한다. 그리고 주택 구입만큼 중요한 것이 위험 보장과 노후 준비 부분인데, 먼일처럼 느껴지겠지만 노후 준비 또한 잊지 말고 시작해야 된다.

다음 40대에는 무조건 소비를 줄여야 한다. 40대는 라이프 사이클에서 소비가 최고점을 이루는 때인데, 잊지 말아야 될 것은 지금껏 살아왔던 시간보다 앞으로 살아가야 할 시간이 더 많기 때문에 지금까지 해왔던 것보다 더 정교하고 철저한 계획을 가지고 준비해야 된다는 사실이다. 그리고 만약 40대에 무모한 계획이나 실행으로 실패를 하는 경우, 다시 일어서기에는 많은 후유증이 따른다는 것을 명심해야 한다. 한편 상품을 선택할 때에는 수익의 변동성은 있지만 고수익을 얻을 수 있는 상품과 함께 시간이 다소 걸리더라도 지속적으로 꾸준히 수익을 내는 상품을 함께 운영해야 한다. 또한 노후를 위해 투자하는 자금을 늘릴 필요도 있다.

다음 50대에는 사냥이 아직 끝나지 않았으므로 긴장을 늦추지 말아야 한다. 은퇴를 하고도 철저한 계획을 세우지 않으면, 자칫 지난 30년간 수고한 것이 물거품이 될 수도 있기 때문이다. 물론 은퇴를 하고 나서도 창업을 한다든지 아니면 새로운 직업을 가지는 등 수입의 많고 적음을 떠나 적극적으로 경제활동에 참여하는 것이 좋다. 그리고 은퇴 후에는 예상치 못한 건강상의 이유로 목돈이 필요하게 되는 경우가 생기기 쉬우므로 이러한 경우를 대비하여 수시 입출금이 가능한 금융 상품에 목돈을 적립해 놓을 필요도 있다.

누구도 피해갈 수 없는 통과의례에는 돈이 필요하다

살아가면서 돈이 얼마나 들어가는지 몇 가지만 알아보면, 우선 결혼 비용만 하더라도 한 웨딩업체에서 발표한 자료에 의하면 집값을 포함해서 남자의 경우 약 1억 원이, 여자의 경우 약 3천만 원 정도가 소요된다고 한다. 두 번째는 주택 마련에 들어가는 돈인데, 최근 통계에 의하면 서울에서 30평대 아파트를 구입하려면 평균적인 근로소득자가 소비 없이 소득을 다 저축한다고 해도 내 집 마련까지는 10여 년 정도의 시간이 걸린다고 한다. 세 번째는 향후 노후 생활의 걸림돌이 될 수도 있는 교육비인데, 보통 교육비로 지출되는 금액은 공교육비와 사교육비를 합쳐 대학교까지 대략 1억 원 정도가 소요된다고 하는데, 여기에 물가 상승률과 통계에 잡히지 않는 사교육비를 감안하면 평균적으로 약 1억 5천만 원 이상의 돈이 들어간다고 추정할 수 있다. 마지막은 은퇴 후 노후자금인데, 금융기관과 국민연금관리공단 및 몇몇 연구소에서 나온 자료를 보면 은퇴 시에 현재의 50대는 약 3억 원, 40대는 4억 원, 30대는 약 5억 원 정도를 준비하고 있어야 평균적인 노후 생활을 보낼 수 있다고 한다.

자반고등어, 쳐다만 봐서는 맛을 모른다

아무리 맛있는 자반고등어라도 천장에 매달아만 놓아서는 그 맛을 알 수 없다. 재무 목표를 세웠으니 목표를 달성하기 위해 어떻게 해야 할지 계획을 세워 실행하는 노력이 더욱 중요하다. 예를 들어 자녀 교육 자금을 만드는 경우를 생각해 보자. 먼저 교육자금으로 얼마의 자금이 소요되는지를 확인해 보고, 현재 자산 중 자녀 교육에 투자할 일시금이 있는지 아니면 수입과 지출을 조정하여 자녀 교육자금으로 배정해야 하는지 결정해야 한다. 다음 기대수익률을 설정해야 하는데, 기대수익률에 따라 자녀 교육을 위해 선택해야 하는 상품의 구성이 달라질 수 있다. 그러고 나서 적합한 상품을 선택해야 한다. 만약 안정성 자산으로 선택했다면 금리에 연동되는 적금이나 비과세 연금 등을 선택할 수 있고, 투자성 자산으로 선택한다면 적립식 펀드나 변액연금, 변액유니버셜 등의 상품을 통해 자녀 교육자금을 마련할 수 있다.

Chapter 3 저축 NO, 투자 YES, 마인드를 바꿔라

펀드에 눈을 뜨자

재산을 모으고 증식시키려면 변화된 흐름에 맞춰 사고를 전환시키고, 변화된 흐름에 맞는 재테크 방법을 찾아야 하는데, 그 핵심은 바로 투자이다. 즉 저축 마인드에서 투자 마인드로의 전환 없이는 효과적으로 자산을 모으고 증식시키기 어렵다는 것이다. 그런데 투자는 저축처럼 만만하지 않다. 여기서 펀드 투자를 살펴보자. 현 은행 금리로는 1년 물가상승률도 따라가지 못한다. 예로 은행에 돈을 저축하면 5%의 이자를 받는 것 같지만, 물가상승률을 감안하면 내가 저축한 돈의 실질 화폐가치는 하락한 것이나 마찬가지다. 미국이나 영국 등 저금리가 일반화되어 있는 금융 선진국일수록 펀드 투자가 일반화되어 있는 것도 바로 이 때문이다.

펀드의 구조를 살펴보자. 펀드는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 유가증권 등의 자산에 투자하고 그 수익을 투자 지분에 따라 투자자에게 배분해 주는 간접적인 투자 제도를 말하는데, 자산의 성격과 법적 형태에 따라 수익증권, 뮤추얼펀드, 선박펀드, 부동산펀드 등으로 다양하게 분류된다. 한편 펀드의 이해 당사자는 투자자, 판매회사, 운용사, 수탁회사인데, 펀드 상품을 생산하는 생산자는 운용회사이다. 그리고 펀드의 판매자는 판매회사인데, 우리가 펀드에 가입하기 위해 찾아가는 은행, 증권사, 보험회사들이다. 또 상품을 구매하는 구매자는 투자자이고, 수탁회사는 펀드에 가입된 재산을 관리하고 보관하는 역할을 하는데, 주로 시중은행에서 맡고 있으며, 수탁회사는 운용회사를 감독하고 펀드판매회사나 자산운용회사가 파산하면 투자자들에게 투자금을 지급하는 역할을 한다.

그런데 우리가 상품을 구매할 때는, 껌 한 통을 살 때도 이것저것 따져 보고 산다. 펀드도 이와 다르지 않다. 내게 맞는 것인지, 내가 선택하는 운용회사나 상품이 안정적으로 좋은 수익률을 내고 있는지, 내가 선택한 판매회사에서 펀드 가입 후에도 지속적이고 체계적으로 관리를 받을 수 있는지 등을 따져 보아야 한다.

돈이 보이는 투자 원칙

첫째, 투자의 첫걸음인 수익률 함수{Y=f(X)}를 이해해야 하는데, 수익률과 기간과 투자 금액의 함수 관계를 알고 있으면 목표를 정하고 목돈을 모으기가 그렇게 어려운 일만은 아니다. 단지 위의 세 가지 요소 중 먼저 자신이 통제 가능한 것은 어떤 것인지를 결정하는 것이 중요하고, 목표 금액이 달성될 때까지 꾸준히 부어나가야 하며, 마지막으로 투자에 있어 시간의 중요성을 인식해야 한다.

참고로 인생 계획을 세워 단기적으로 필요한 자금과 장기적으로 필요한 자금의 규모와 현재 가용 가능한 자금의 규모를 비교해 보면, 투자 금액과 투자 수익률보다 중요한 것은 투자 기간이라는 것을 알 수 있는데, 시간을 가지라는 말은 장기 투자의 원칙을 견지하라는 것과 같다. 왜냐하면 시간은 복리의 효과를 극대화할 수 있는 방법이기 때문이다. 그래서 자산관리 전문가들이 권하는 투자의 정석은 시간과 오랫동안 친해지면서 일정 금액의 투자금(목돈 내지는 종자돈)을 만들라는 것이다.

둘째, 돈을 많이 모으고 싶다면 무조건 목돈을 만들어야 한다.

셋째, 투자가 아무리 매력적이라도 미치지는 말아야 한다. 그리고 안정적인 수익을 추구하고 싶다면 분산 투자의 원칙을 반드시 지켜야 한다. 먼저 분산 투자의 제1원칙은 흔히 자산 십분법이라고 말하는 자산을 채권, 주식, 부동산에 분산해서 투자하는 것이고, 분산 투자의 제2원칙은 시간을 분산하라는 것인데, 단기, 중기, 장기 자금으로 나누어 그에 맞게 투자해야 한다는 것이다. 아울러 투자를 하는 시점도 분산해야 한다. 분산 투자의 제3원칙은 지역을 분산하라는 것이다. 분산 투자의 제4원칙은 통화를 분산하라는 것인데, 각 통화에 대한 환율 변동이 다르므로 이 점을 고려하여 통화를 분산하는 것이 좋다는 것이다.

넷째, 부화뇌동하지 말아야 하는데, 투자에 있어서 무엇보다 중요한 것은 시장에 대한 믿음이다. 참고로 주식시장은 사계절을 반복하면서 지나간다. 그래서 투자를 할 때는 마음을 비우고, 긴 안목을 가지는 것이 중요하다. 다섯째, 나를 알고 투자를 해야 한다. 금융 상품에 가입할 때는 반드시 자신의 투자 성향부터 파악해야 한다는 것이다. 여섯째, 적정한 수익률을 기대해야 한다. 참고로 월스트리트의 펀드매니저가 추구하는 수익률은 연 10%이고, 국가 위험을 감안하더라도 연 12% 정도의 수익률을 추구하는 것이 바람직하다.

다양한 펀드를 내 것으로

내게 맞는 펀드를 선택하려면 먼저 다양한 펀드를 알아야 한다. 먼저 운용 방식에 따라 액티브(Active) 펀드와 패시브(Passive) 펀드로 나눌 수 있는데, 액티브 펀드는 시장 전망에 따라 탄력적으로 자산을 배분하거나 종목을 선택하는 등 펀드매니저에 의해 적극적으로 운용되는 펀드이고, 패시브 펀드는 사전에 정해진 정형화된 지수를 따라서 운용되도록 설계된 소극적인 펀드다. 한편 펀드에 추가로 돈을 넣을 수 있는지 없는지에 따라 추가형과 단위형으로, 펀드를 중간에 찾을 수 있는지 없는지에 따라 개방형과 폐쇄형으로 나눌 수 있는데, 최근의 펀드들은 대부분 개방형으로, 만기가 따로 없이 아무 때나 넣고 뺄 수 있는 특징이 있으나, 펀드는 최소 2년 이상을 투자하는 것이 좋다. 그리고 돈을 모으는 방식에 따라서는 공모방식과 사모방식으로 분류할 수 있는데, 현재 우리나라에서 사모형 펀드는 판매되고 있지 않다.

그 밖에 MMF, 채권형, 혼합형, 주식형 펀드를 들 수 있는데, MMF는 단기 국공채나 회사채, 기업어음, CD 등에 투자하기 때문에 원금 손실 가능성이 거의 없다고 볼 수 있고, 자유로운 입출금이 가능하면서 3.5~4%의 수익을 올릴 수 있으므로 단기 자금 운영에 적합하다. 그리고 채권형 펀드는 약관상 펀드 자산의 60% 이상을 국공채나 회사채에 투자하고 나머지만 현금성 자산에 투자하도록 되어 있다. 또 혼합 펀드는 주식형과 채권형에 속하지 않는 상품으로 실무적으로 이를 다시 주식혼합형과 채권혼합형 상품으로 분류하기도 하는데, 주식형 펀드는 신탁자산의 60% 이상을 주식에 투자하여 주가 상승에 따른 자본 이득을 추구하는 것이 주목적인 펀드이다. 구체적인 상품 유형으로 성장주 펀드, 가치주 펀드, 인덱스 펀드, 대중소형주 펀드 등으로 분류할 수 있다.

참고로 재간접투자 펀드(Fund of funds)는 펀드 자산의 50% 이상을 개별 주식이 아니라 국내외의 ‘펀드’에 투자하는 펀드이고, 상장지수 펀드(ETF, Exchange Traded Fund)는 일반적으로 특정 지수의 변화에 연동하여 운용되는 일종의 인덱스 펀드로서 일반 주식과 똑같이 거래할 수 있다. 주가지수연계증권(ELS-Equity-linked Securities)은 구조화 펀드(Structured Product)의 일종인데, 구조화 펀드는 수익구조가 투자 대상의 가격변화에 따라 변화하도록 설계한 펀드를 말한다.

한편 펀드에도 스타일이 있는데, 펀드 스타일은 투자자의 성향에 맞춰 펀드를 분류한 것이라고 이해하면 된다. 먼저 주식 편입 비율에 따른 펀드 스타일을 살펴보면, 주식 편입 비율이 높은 펀드는 성장형(주식 편입 비율 70% 초과), 중간은 안정성장형(주식 편입 비율 40~70%), 낮은 펀드는 안정형(주식 편입 비율 40% 이하)으로 분류할 수 있다. 다음 투자 대상에 따른 펀드 스타일을 살펴보면, 성장형이라 하더라도 모두 동일하지는 않다. 즉 성장주에 주로 투자하는 펀드가 있는 반면에 가치주에 투자하는 펀드가 있고, 대형주를 선호하는 펀드가 있는 반면에 중소형주를 좋아하는 펀드가 있다. 펀드에서는 이를 투자 스타일이라고 한다. 중요한 것은 주식 편입 비율이 똑같다 하더라도 펀드의 투자 스타일에 따라 성과에서 매우 큰 차이가 나타날 수 있다는 것이다.

한편 투자의 지평을 해외로 넓혀 보자. 해외펀드는 말 그대로 해외자산에 투자하는 펀드를 말하는데, 여기서 해외자산이란 외국의 주식, 채권, 부동산, 현물 등을 이야기한다. 해외펀드는 국내펀드와 운영상의 형태는 거의 비슷하고 투자 대상만 다르다고 생각하면 이해하기 쉬운데, 국내 투자와 해외 투자를 적절히 병행하면 국내시장에 투자하는 위험을 낮출 수 있고 더 높은 수익을 추구할 수 있다. 그러나 해외펀드는 국내펀드와 다른 특성을 가지고 있으므로 다음에 유의해서 투자해야 한다.

첫째, 펀드에 편입되는 자산이 다르다. 그래서 해외펀드에 가입할 때는 이들 펀드가 투자하는 자산의 특성, 즉 그 나라의 경제 상황이나 전망에 대한 이해가 있어야 한다. 둘째, 다양한 국가에 투자해 투자 위험을 분산한다는 차원으로 접근해야 한다. 셋째, 해외 투자는 환율에 의해 울고 웃을 수 있다는 것을 늘 염두에 두어야 한다. 보통 해외펀드에 투자할 때는 US달러, 엔화, 유로화 등 이종 통화로 투자를 하게 되는데, 이종 통화로 투자되는 역외 해외펀드는 항상 환율 변화에 따른 수익과 손실이라는 양면을 가지고 있어 환율은 해외펀드 투자를 결정하는 데 있어 아주 중요한 역할을 한다. 넷째, 세금도 고려해야 한다. 참고로 국내펀드는 주식 매매 차익에 대해 비과세 되지만, 해외펀드는 수익에 대해 15.4%를 과세하게 된다.

한편 최근 들어 많은 관심을 불러일으키는 상품이 실물에 투자하는 상품펀드인데, 보통 상품을 이야기하면 원유나 금만을 생각하지만, 우리가 사용하는 모든 것들이 투자가 가능한 상품의 범주에 든다. 즉 석유나 천연가스 등의 에너지 자원과 더불어 금, 은, 밀, 옥수수, 면화, 커피, 설탕 알루미늄 등 모두가 투자 가능한 상품이다. 그러나 개인 투자자가 한국에서 상품에 직접 투자하는 것은 금을 제외하고는 어려운 편이다. 참고로 일반적으로 상품에 투자하기 위해서는 금과 같은 실물을 직접 보유하는 방식과 실물 관련 펀드에 간접적으로 투자하는 방식, 상품 관련 기업에 직접 투자하는 방식 등이 있는데, 실물 투자 역시 주식, 채권, 부동산과 더불어 분산 투자의 개념으로 투자를 해야 한다.

수익률을 내 맘대로, 내 몸에 맞는 펀드 고르기

펀드에 투자할 때 꼭 챙겨 보아야 할 것은 크게 세 가지이다. 첫째는 투자 기간을 정하는 것인데, 반드시 몇 년 동안 투자할 것인지, 어떤 목적에 사용할 것인지 잘 생각하고 펀드에 꼬리표를 달아 두는 것이 좋다. 둘째는 최소 기대 수익률을 정하는 것이다. 채권형 펀드는 현재 국고채 금리가 4.5%인 점을 감안할 때 5% 내외의 수익률을 기대하면 된다. 하지만 주식형 펀드는 10% 내외의 수익률을 기대해도 좋다. 셋째는 자신의 위험의 허용 정도를 점검하는 것이다. 즉 자신의 투자 성향이 공격적인지 아니면 안정적인지에 따라 자신의 성향에 맞게 가입하는 것이 필요하다고 하겠다.

그렇다면, 내 몸에 맞는 펀드 선택 전략은 어떤 것일까? 자신의 인생 목표에 맞는 효율적인 자산 배분 전략은 자산을 부동산, 주식, 채권의 세 가지로 배분한 뒤 투자 목표를 달성하기 위해 구성비를 어떻게 결정해야 하는지 고민해야 한다. 구체적으로는 먼저, 자신의 투자 성향을 파악하고, 투자 목적과 투자 기간을 설정해야 하며, 투자 성향, 투자 목적, 투자 기간에 적합한 상품을 구성해야 한다. 다음 현금 및 예금성 자산은 금리 및 과세 여부, 가입 기간 등을 확인하고, 펀드는 펀드별로 수익률, 변동성, 수수료 등 펀드 정보를 확인해야 하고, 가입한 금융 상품의 수익률 등을 주기적으로 모니터하여 일정 기간(6개월~1년)마다 포트폴리오를 조정해야 한다.

한편 최근에 은행에 가 보면 적금을 드는 사람은 거의 없다. 즉 적립식 펀드 투자가 우리나라 투자 문화를 바꾸고 있다고 해도 과언이 아닌데, 적립식 펀드는 일정한 자금을 일정 기간 동안 매월 지속적으로 나누어 투자하기 때문에, 한꺼번에 투자할 때에 비해 주식시장의 리스크를 상당 부문 커버할 수 있으며, 장기 투자라는 점에서 목돈 마련에도 안성맞춤인 상품이다. 하지만 적립식 펀드에 가입할 때 다음의 사항을 꼭 챙겨야 한다. 첫째, 유행을 타는 하나의 펀드가 아니라, 3~4개의 펀드에 분산하여 투자하고 장기적인 관점으로 접근하는 것이 무엇보다도 중요하다. 둘째, 가입할 때는 자신의 성향에 맞는 펀드에 대한 조사가 선행되어야 한다. 셋째, 채권형보다는 주식형이 유리하다. 넷째, 자산운용회사의 투자 철학이 명확한 상품을 골라야 한다. 다섯째, 해외펀드도 적립식이 좋다.

Chapter 4 보험을 리모델링하라

인생사가 다 뜻대로 되는 것은 아니다. 제아무리 재테크에 몰두해서 목돈을 모은다고 해도 갑작스런 사고나 질병으로 막대한 의료비를 지출하게 되거나, 최악의 경우 경제의 주체인 가장이 사망하게 된다면 그야말로 공든 탑이 무너지는 셈이 된다. 그래서 보험이 필요한데, 우리가 보험에 관심을 갖는 이유는 보험이 미래에 닥칠 수도 있는 위험에서 개인의 안정적인 생활을 지키고 유지하는 데 없어서는 안 될 금융 상품이기 때문이다. 참고로 미국이나 영국 같은 금융선진국에서는 보험을 통해 기본적인 위험을 대비할 뿐만 아니라, 보험을 효과적인 재테크의 한 방법으로 이용하기도 한다.

보험은 저축이 아니라 보장이다 / 보장성 보험, 이것만은 꼭 알고 가입하자

보험의 기본적인 기능은 저축이 아니라 보장이다. 그래서 보장성 상품에 가입할 때는 원금을 아까워하지 말아야 한다. 따라서 사망이나 상해, 의료 보장 등 보장성 상품은 환급형보다 순수 보장형에 가입하는 것이 좋다. 그리고 보장 상품을 중복해서 가입하고 있는 경우가 많은데, 좋은 약도 알맞은 양만큼만 먹어야 제대로 약효를 발휘하듯이, 보장성 보험도 마찬가지이다. 예로 암 보장이 아무리 중요하다고 하더라도 3~4개 중복 보장하는 것은 재고해 볼 필요가 있다.

한편 보험 가입 전에 필수적으로 체크해 보아야 할 사항은 다음과 같다. 첫째는 보장의 크기인데, 가족의 미래를 지켜 주는 충분한 수준의 보장이어야 한다. 둘째는 보장의 범위이다. 예를 들어 휴일 운전 시 교통사고로 사망할 경우 2억 원을 준다는 식으로 지급 사유를 한정시킨 보험은 피하는 것이 좋다. 왜냐하면 사망의 원인은 수백 가지이기 때문이다. 즉 사람은 언제, 어디서, 어떻게 사망할지 알 수 없으므로, 원인에 관계없이 100% 보험금 지급이 보장되는 보험에 가입하는 것이 좋다. 셋째는 보장의 기간인데, 보험 기간의 만기가 5년, 10년 등 단기 위주로 저축과 보장이 혼재되어 있는 상품보다는, 보장의 기능에 충실한 보험을 찾는 것이 중요하다. 넷째는 내가 내는 보험료가 적정한 수준인가 하는 문제인데, 소득 수준에 따라 다소 차이가 있으나 보장성 보험의 경우 소득의 5%, 많아도 10%를 넘지 않는 것이 좋다.

보장+저축+투자, 변액유니버셜 보험으로

저축에서 투자의 시대로 전환되고 있는 최근에는 보험 시장에도 강한 변화의 바람이 불고 있는데, 그 핵심은 변액유니버셜 보험이다. 이 보험은 보험의 기본 기능인 보장 기능을 수행하면서도 납입액을 중도에 조정할 수 있으며, 타 금융 상품처럼 적립액의 인출이 가능한 선진국형 보험 상품인 유니버셜 보험과 펀드에 투자하여 저금리 시대에 조금이라도 높은 수익률을 얻을 수 있는 투자형 변액 보험이 결합된 상품이다.

한편 변액 보험이 보장의 기능에 실적배당상품 기능을 가지고 있어 저금리 시대의 대안으로 부상하고 있는 좋은 재테크 수단이지만, 투자에는 항상 위험이 따르기 때문에 신중을 기해야 하는데, 변액 보험에 가입할 때 주의해야 할 점은 다음과 같다. 첫째, 재정 목표를 정확히 설정해야 한다. 아무리 좋은 상품이라도 가입 목적이 불분명하거나 개인별 필요에 부합되지 않으면 쓸모가 없다는 것이다. 둘째, 시간에 투자해야 한다. 보충 설명하면 변액 보험은 특히 초기에 사업비의 비중이 높아 5년 이내에 쓸 용도로는 적합하지 않고, 10년 이상 장기로 유지해야 수익도 기대할 수 있으며, 비과세 혜택도 받을 수 있다. 셋째, 자신의 투자 성향에 맞는 펀드를 선택해야 한다.

넷째, 펀드의 수수료 체계를 반드시 알아두어야 한다. 일반적으로 증권사 펀드의 경우 채권형의 수수료는 1% 내외로 보면 되고, 주식형의 경우는 2.5% 내외이나, 해외의 경우는 약간 더 많은 비용이 든다고 보면 된다. 이외에 자산운용사에서 0.3%~1% 내외의 수수료를 차감하고 있으므로 가입할 때 이것도 놓치지 말고 확인해야 한다. 다섯째, 장기적인 자산 운용 능력과 리스크 관리 능력이 우량한 보험 회사를 선택해야 한다. 또한 신뢰할 만한 금융 전문가의 지속적인 관리도 필요하다.

보험을 리모델링하라

적정 보험료 수준을 넘어선 보험을 가입하고 있거나, 복권식 보험이나 건강 보험에만 치중되어 있거나, 혹은 그것조차 중복해서 가입하여 보장의 기능을 제대로 받을 수 없게 되어 있는 사람들이 많다. 물론 보험은 중도에 해약하면 손해다. 그렇다고 길을 잘못 들어섰는데도 시정하지 않고 계속 간다면 그것은 더 큰 손해다. 리모델링의 원칙은 중복된 보험은 줄이고 보장은 더 충분하게 받자는 것인데, 다음과 같은 원칙을 참고하면서 자신에게 맞는 최적의 해결책을 찾는 것이 중요하다.

첫째, 보장의 우선순위는 가장, 배우자, 자녀 순이다. 둘째, 보장의 종류에 있어 우선순위는 일반사 망, 암, 건강보험, 재해 순이다. 셋째, 중복 가입의 문제인데, 예를 들어 암 보험에 몇 개씩이나 중복하여 가입할 필요는 없다. 넷째, 보험료의 크기가 적정한지 따져 보아야 한다. 적정한 보장성 보험료의 크기는 각 개인의 상황에 따라 다르겠지만, 지출되는 총 보험료가 일반적으로 수입의 5~10% 수준이 적당하다. 다섯째, 보장의 만기를 확인해야 한다. 현재 시중에서 판매되고 있는 보장 보험은 대개 만기가 80세이지만, 기본의 보험 중에는 만기가 짧은 것들도 있다.

Chapter 5 당신의 노후는 준비되어 있는가

한국이 늙어가고 있다

한국의 경우 저출산 문제와 연결되어 세계적으로 유례없이 급속한 고령화가 진전되고 있는데, 우리의 65세 이상 노인 인구 비율은 1970년대에는 3.07%였으나, 2000년에 이미 7.13%로 고령화 사회로 진입했다고 한다. 그리고 통계청은 한국은 2019년에 고령 사회로 진입하며, 2030년에는 노인 인구 비율이 23.1%에 이를 것으로 내다보고 있다. 이에 따라 2030년이 되면 80세 이상 인구수는 2000년의 5.3배에 달할 전망이다. 게다가 평균 수명의 증가 속도도 급속하게 빨라지고 있는데, 1971년에 평균 수명은 63세였으나 2001년에는 76세로 무려 14년이 늘었다고 한다. 평균 수명의 증가는 노후 생활이 더 길어짐을 의미한다. 즉 80세까지 산다는 것은 60세 이후에도 20년은 의식주를 걱정하며 살아야 한다는 뜻이다. 결국 고령화 문제는 각 개인의 경제력 문제로 귀착된다고 할 수 있다.

한편 어느 정도의 생활을 유지하려면 노후 생활비는 현재의 시점에서도 1인당 평균 월 100만 원이 필요한 것으로 나타나고 있다. 즉 부부가 모두 생존한다면 월 200만 원의 평균 수입이 있어야 한다는 것이다. 그런데 문제는 물가상승률이다. 만약 물가상승률을 3%만 잡더라도, 20년 후에 두 부부의 생활비는 200만 원이 아닌 400만 원이 필요하게 된다. 따라서 행복한 노년 생활을 하려면 지금 바로 준비하지 않으면 안 된다.

참고로 국민연금은 이대로 가면 2047년이면 완전히 바닥이 날 것으로 예상되고 있고, 공적 연금의 한 축인 군인 연금의 경우도 1975년부터 이미 국가의 재정 지원으로 지탱되고 있으며, 공무원 연금 역시 이에 못지않다. 그뿐 아니라 점점 늦춰지는 연금 지급 시기도 문제가 되고 있다. 즉 은퇴가 50세로 빨라진 반면 연금을 받을 수 있는 연령은 65세로 늦춰져, 은퇴 후에 개인 각자가 온전히 생활을 책임져야 하는 기간이 10년에서 15년으로 점점 더 늘어나고 있는 셈이다. 아무튼 국민연금의 재원 부족 문제가 아니더라도 사실 국가가 완전히 개인의 노후를 책임지기는 불가능하다. 그래서 노후는 자기 보장이 없다면 여유 있는 생활을 보장받기 어렵다고 할 수 있겠다.

노후 생활비 설마 100만 원도 없을까?

월 100만 원의 생활비를 은퇴해서 사망할 때까지 쓰려면 얼마의 목돈을 가지고 있어야 할까? 만약 55세에 은퇴를 해서 35년간 산다고 가정을 하면 대략 얼마쯤이 필요할까? 현재 시중 은행의 이자율(연 4.5%, 세금을 제외한 실제 수익률은 연 4% 정도)로 보면 대략 2억 2,500만 원 정도의 목돈은 갖고 있어야 월 100만 원 정도의 수익을 35년간 보장받을 수 있다. 그런데 이것도 시중 은행의 금리가 지금 정도의 4.5%~5%를 유지해 주어야 가능하다. 그리고 실제 돈은 더 필요하게 된다. 바로 앞에서 말한 물가 때문이다. 매년 예상되는 물가인상 분(5% 수준)을 감안해서 다시 한 번 살펴보면, 2억 2,500만 원 정도에서 4억 9,870만 원 정도로 늘어나게 된다. 엄청난 차이가 아닐 수 없다. 게다가 우리가 지금 가상의 상황을 설정하고 이야기하고 있음을 잊지 말아야 한다. 혹시나 우리가 예상한 환경이 바뀌면 우리 노후는 현재 월 100만 원으로 유지할 수 있는 삶의 질을 담보하기 어렵다는 것을 늘 염두에 두어야 한다.

두꺼비 선생의 실전 부동산 가치투자①

Thu, 05 Feb 2009 11:26:17 +0900

정부의 강도 높은 부동산 투기 대책이 연일 쏟아져 나오고 있다. 집을 여러 채 갖고 있는 사람들은 세금 폭탄을 맞을 전망이다. 그렇다고 부동산 투기가 근절될까? 절대 아니다.

.
부동산은 부의 원천이다. 어느 재테크 수단보다 수익률이 높다. 없어지거나 감가상각되는 것도 아니다. 유지 비용도 거의 안 드는 매력적인 상품이다. 그리고 우리나라는 사회 지도층이 앞장서서 부동산 투기를 한다. 정부가 아무리 센 부동산대책을 내놓더라도 기득권층은 자기 재산을 지키기 위한 몸부림으로 과거에는 듣도 보도 못한 대비책을 만들 것이다. 비록 그것이 투기적이고 탈·불법적이더라도 자기 재산을 지키기 위해 과감하게 저항할 것이 불을 보듯 뻔하다.

.
부동산 게임에 이기기 위해서는 기본적으로 남들이 안 하는 노력이 필요하다. 즉 부자가 되기 위해서는 그 목적을 달성하는 과정에서 정당한 대가를 치를 마음의 준비가 필요하다. 아직 애들이 어리고 가족의 미래를 위해 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 현재 내 집이 없어 다소 불편하더라도 ‘엉덩이 밑에 돈을 깔고 살지 말라’는 것이다.

.
예를 들어보자. 만약 당신이 강남 대치동에서 7억원짜리 30평 아파트에 살고 있고 그게 당신의 재산 전부라면 당신은 부자인가? 행복한가? 만족하며 사는가? 집값만 70만 달러(7억원)지 당신의 삶은 평범한 월급쟁이일 가능성이 크다. 오히려 강남에 산다는 이유로 엄청난 사교육비를 감당해야 하고, 생활비만 강북의 두 배 이상 드는 아주 빡빡한 삶일 것이다.

.
지하에 살지만 강남에 두 채

.
그리고 직장에서 정년까지 버틸 수 있나? 장부상 7억원인 아파트 한 채에 만족하며 살고 싶으면 그렇게 살면 된다. 그러나 더 많은 돈을 벌고 싶고 불안한 미래를 대비하고 싶다면 과감하게 대치동을 떠나라. 현재 7억원짜리 아파트를 갖고 있다는 건 부동산 투자에 아주 유리한 조건이다. 만일 애들 교육문제 때문에 도저히 대치동을 빠져나올 처지가 아니라면 집을 팔아 3억원짜리 전세를 살며 남은 4억원을 굴려라. 그래야 돈이 된다. 요즘엔 전세 산다고 해서 창피한 일도 아니다. 강남 아파트 절반 이상이 전세입자다.

.
강남 사람 60%가 아파트 세 채 이상을 보유하고 있다고 한다. 이들은 전부 자기 집에서 살까? 아니다. 내 주변에 가족과 다가구 주택 지하 전세방에 살며 강남에 10억원짜리 아파트를 두 채 갖고 있는 사람이 있다. 이들은 자기 엉덩이 밑에는 아주 싼 돈을 깔고 살지만 20억원대 재산가다.

.
물론 이런 사람이 많지는 않지만 적어도 부동산으로 돈을 벌고 싶으면 이런 생활을 할 각오가 있어야 한다는 것이다. 엉덩이 밑의 돈을 빼 부동산 투자를 해 거부가 된 사람의 예를 들어보자.

.
올해로 공무원 생활 24년째인 A씨(48). 그는 수도권의 소도시 시청의 중간 간부로 재직 중이다. 부인도 공무원이다. 맞벌이 부부인 이들은 올해 결혼 20년차다. 이들은 결혼한 뒤 처가로 들어갔다. 맞벌이라 애를 봐줄 사람이 필요했고 장인·장모가 자식들을 다 결혼시키고 방이 4개인 2층 집에서 두 분만 살고 있어 남는 방이 많았기 때문이다. 이른바 처가살이를 시작한 것이다. 내 집을 마련할 때까지만 하려 했던 처가살이를 A씨는 20년째 하고 있다.

.
그러면서 이들은 공무원의 박봉을 꼬박꼬박 모았다. 아이들은 거의 장인·장모가 키워주었다. 양육비와 생활비 정도를 약간 부담하면서 거의 공짜로 처가에서 집 걱정 없이 살았다. 말 그대로 ‘얼굴에 철판 깔고, 안면 몰수하고’ 처가살이를 하고 있다. 주변의 따가운 눈총도 감수하고 이들 부부는 열심히 돈을 모아 부동산에 투자했다. 이 덕분에 A씨는 알부자 대열에 끼게 됐다.

.
이들 부부는 번 돈을 차곡차곡 모아 수원 주변의 땅을 조금씩 사들였다. 1990년대 초반만 해도 수원 정자지구 일대는 허허벌판 논밭이었다. 전철 화서역과 성대역 사이에는 동남보건대 하나만 덩그러니 서 있었고 주변은 전부 논밭이었다. A씨는 신혼 초 전세자금과 저축한 돈 등 1억원으로 이 일대 땅을 1000평(평당 10만원) 샀다. 이 땅은 90년대 중반 아파트 단지로 개발되면서 평당 200만원으로 20배 폭등했다.

.
1억원이 20억원으로 급등

.
땅값 보상비로 20억원을 챙긴 A씨는 큰 집에 외제차를 굴리고 싶은 유혹을 뿌리치고 이 돈을 다시 땅에 투자했다. 97년 A씨는 수원 광교산 자락 영동고속도로(신갈~안산) 주변 밭을 1000평 정도 샀다. 주말에는 애들과 함께 텃밭도 가꾸었다. 인근에 원천유원지가 있고 그린벨트 지역이라 큰 기대를 하지 않고 장기 투자 목적으로 사두었다. A씨가 사둔 이 지역은 요즘 수원 이의지구로 한창 뜨고 있는 요지 중 요지다.

.
부동산 업계에서도 판교 다음으로 각광받고 있다. 수원 경기대 후문 쪽에서 원천유원지에 걸쳐 있는 이곳은 바이오단지 입주 등으로 주목받고 있는 알토란 같은 지역이다. 화성 동탄지역 아파트가 평당 700만원이 넘는 것을 감안하면 이 지역은 그보다 더 셀 것이란 분석이다. 아직 택지개발지구로 지정되지는 않았지만 조만간 지정된다면 이곳에서도 A씨는 대박을 터뜨리는 셈이다.

.
A씨는 20년 동안 처가살이를 하면서 이 눈치 저 눈치 보느라 마음고생이 심했다. 부인과 애들한테 미안하기도 했고 돈밖에 모른다는 주변 사람들의 따가운 시선도 애써 외면하고 묵묵히 돈을 모아 부동산에 투자한 결과 수십억원대 재산을 모으게 됐다.

.
부동산에 승부를 걸어보겠다는 사람은 A씨 정도의 배짱은 있어야 한다. A씨는 오로지 부동산에 올인했다. 그 흔한 주식은 손도 안 댔다. 시골 출신인 A씨는 ‘오직 땅만이 부의 근원’이라는 믿음으로 저축한 돈을 부동산에 투자했다.

.
보통 사람들은 대개 청약예금(혹은 청약저축)을 통해 30평짜리 아파트를 한 채 구입하면 거기에 만족하고 대출금을 갚아가면서 평범하게 살아가는 게 보통이다. 우선 내 집이 있으니 부러울 게 별로 없다는 나름대로의 자기만족을 느낀다. 그러면서 남들이 하는 문화생활·여행·외식 등을 하며 적당히 만족하며 산다.

.
그러나 A씨는 ‘얼굴 팔리는’ 처가살이를 20년 동안 하면서 모든 것을 참았다. 그리고 30평 아파트가 아닌 더 큰 무엇을 위해 현재의 안락함과 웰빙 생활을 포기했다.

.
부동산에 승부를 걸어 보려면 A씨처럼 해야 한다. 그러나 보통 사람들이 A씨처럼 할 수 있을지 의문이다. ‘길지도 않은 인생 뭐 그렇게 살 필요가 있느냐’는 냉소적인 반론이 있을 수 있다. A씨는 실제로 “죽을 때 돈 싸 가지고 갈 것도 아닌데 그렇게 재미없게 살면 뭐 하느냐”는 비아냥을 수없이 들었다. 부동산에 승부를 걸려면 안락한 내 집 마련 계획을 늦추더라도 투자해라.

두꺼비 선생이 투자자에게 주는 투자 원칙
■부동산에 승부를 걸어야 할 이유를 명확히 하라
■국가와 사회와 회사(조직)가 내 삶을 보장해 주지 않는다
■처가살이를 부끄러워하지 말고 할 수 있으면 적극적으로 하라
■자식들이 입학하기 전에 승부를 걸어라(결혼 후 10년이 승부처다)
■주말에 방 구석에 있지 말고 아이들 데리고 현장학습 겸 부동산 투어(여행)에 나서라
■대한민국 부자의 85%가 부동산 부자라는 점을 명심해라

부자될 가능성 보기

Thu, 05 Feb 2009 11:21:41 +0900

부자지수 = (순자산액 X 10)/(나이 x 총소득)

EX) 순자산 1억,나이 30, 총소득 2500일시 부자지수 = 1.33

0.5 이하 - 문제 있음
1.0 이하 - 노력 필요
2.0 이하 - 잘 하는 편
2.0 이상 - 아주 잘 함

여러분은 어디에 속하시나요? 부자지수는 지금 당장 부자이냐 아니냐가 아니라 부자 될 가능성을 보는 지표입니다.

나이 40에 3000 받으면 2 이상 되려면 순자산이 2억 4천이 되어야 하네요. 집이 있으면 전세금이나 대출금은 제외해야 합니다.

재테크의 시작

Thu, 05 Feb 2009 11:15:49 +0900

부동산 투자를 비롯한 전반적인 재테크 분야에서 가장 기초가 되는 것은 무엇일까요? 저는 경제의 흐름에 대한 관심이라 생각합니다. 이 흐름에 대한 관심은 뉴스에 집중하는 것에서 시작됩니다. 주변에 재테크에 성공한 분들이 계신지요? 제 주변만 그런지 몰라도 경제학 원론이나 각론등 이론에 정통하신분들 보다는 신문과 뉴스를 통해 재테크에 성공하신 분이 더욱 많습니다. 오늘자 신문기사를 예로 들어 보도록 하겠습니다.

요즘 부동산 시장이 전체적으로 침체되어 있기는 하지만, 이럴때 일 수록 변화의 시그널을 잡기 위해 넓고 깊은 생각을 해 보는 노력이 필요합니다. 예를 들면 "`9·1세제개편' 지방 부동산투기 촉발할 것"이라는 제목의 기사를 보면 9.1 세제개편안을 보고 실거주 요건 강화로 인해 지방에 아파트를 사두는것은 투자로 맞지 않는다는 생각을 할 수 있는가하면, 비수도권 지역에서 전용 149㎥이하 1가구 이상을 7년 이상 가지고 있으면 종부세 및 양도세 중과를 피할 수 있어서 지방 부동산 투기가 촉발 될것이라는 다른 시각을 가져 볼 수도 있는 것입니다. 물론, 아파트 구매를 하면서 사업자 등록을 생각하는것은 얼마나 벌겠다고 사업자까지 내고 투자를 하나.. 라는 생각을 할 수도 있습니다. 하지만 지금까지 보아왔듯이 그 조그마한 생각의 차이가 확연히 다른 결과를 가져 온때가 많습니다.

오늘 신문에 또 한가지 눈길을 끄는것은 2기신도시 총 보상비 53조원 육박라는 기사입니다. 2기 신도시로 인해 이미 시장에 풀렸거나 앞으로 풀릴 보상비가 53조원에 달하며, 새로 지정된 검단 2신도시와 오산 세교 신도시까지 포함 할 경우 총 보상비는 58조원에 이를 것이라 합니다. 기사 말미에는 신도시의 사업비와 보상비는 개발 진행과정에서 고유가와 건설 자재값 폭등으로 더 늘어나는 경우가 많지만 부동산 침체가 장기화 되는 만큼 보상금으로 인한 부동산 가격이 급등 할 가능성은 많지 않다라고 되어있습니다. 부동산 시장에 있어 58조원이라는 천문학적인 금액은 분명 호재가 될 것입니다. 부동산 시장의 흐름상 이 정체기를 벗어나면 다음 흐름은 토지 투자가 될 수도 있습니다. 보상을 받은 사람들의 자금이 흘러가는곳은 결국 토지를 비롯한 부동산일 경우가 많기 때문입니다.

다음 기사는 건설 인허가 주택수(數) 올 들어 12% 줄어 라는 기사입니다. 올1~7월 사이 전국에서 건설 인허가를 받은 주택수는 15만 5065가구로 작년대비 12%줄었으며 3개월 연속 감소한것으로 조사되었습니다. 정부의 목표치인 50만가구 공급 목표도 쉽지 않다는것이지요. 정부의 부동산 통계중 공급 부분은 인허가를 기준으로 합니다. 인허가가 줄어든다는것은 보통 주택의 건설 기간인 3년뒤에 실질적인 공급 물량이 없어진다는 것입니다. 지금의 미분양이 3년뒤에도 계속 될까요? 아니면 지금의 미분양으로 인한 건설 경기 침체로 공급이 줄어 3년뒤에 가격상승의 원인이 될 수 있을까? 제 생각에는 후자가 맞다고 생각합니다. 경기에는 주기가 있고 순환하기 때문입니다.

하루치 신문 기사이지만 부동산시장의 흐름을 생각해 보는것에는 결코 모자란 양이 아니라 생각합니다. 부동산 시장은 안정성이 확보 되는 만큼 그 흐름이 길게 이어지는 특성을 가지고 있습니다.

평생 살면서 부동산 투자를 몇십번 하는 투자가는 극히 드문 경우이지요. 하루하루 신문과 뉴스를

통해 실력을 쌓아가시고 조금 다른 시각으로 바라보는 훈련을 하신다면 그리 길지 않은 시간내에 시장의 흐름을 느낄 수 있습니다.

<장기주택마련상품> 점검

Thu, 05 Feb 2009 10:58:40 +0900

7년 공든 탑 무너진다 장마<장기주택마련상품> 점검

조선일보 2008-11-19 03:19:04

'장기주택마련상품' 똑바로 알자

가입과 소득공제는 무주택 '가구주'이거나 85㎡·3억원 이하 1주택자만

85㎡ 규모 이상 주택 가구원이 소유땐 가입 불가

연말이 다가오면서 소득 공제와 평생 비과세 등 1석 2조 혜택이 있는 장기주택마련상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 장기주택마련상품은 7년 이상 유지하면 이자 소득이 비과세되고, 최고 연 300만원(연 납입액의 40%)까지 연말 소득공제 혜택을 받을 수 있어 특히 월급생활자에게 인기가 높은 금융상품이다.

그런데 국세청에 따르면, 올해 4~7월 장기주택마련상품의 신규 가입자 10명 중 1명꼴로 가입 자격을 제대로 갖추지 못하고 상품에 가입한 '부적격자'로 나타났다. 이렇게 국세청으로부터 뒤늦게 '부적격자' 통보를 받게 되면, 은행권 장기주택마련상품의 경우 그동안 납입한 금액에 대해선 중도해지 이자(1년 미만 약 1%) 정도만 받을 수 있고, 소득공제 혜택도 챙길 수 없다. 장기주택마련상품은 다른 상품에 비해 각종 혜택이 푸짐하기 때문에 가입 조건이 까다롭다. 만 18세 이상 무주택 가구주이거나 전용면적 85㎡ 이하(기준시가 3억원 이하, 수도권·도시 기준)인 1주택 소유자여야 한다.

국세청은 올 초부터 장기주택마련상품 가입자에 대해 가입한 달로부터 6개월 이내에 적격인지 부적격인지 검증해서 통보하고 있다. 2008년 이전 가입자도 2008년으로부터 7년째가 되는 2015년 12월 31일에 재검증 절차를 밟게 되며, 매 3년마다 또 다시 검증을 받는다. 자격 검증이 매우 빡빡해진 셈이다.

국세청에서 알려주는, 장기주택마련상품 가입자들이 많이 헷갈리는 4가지 포인트를 소개한다. 문의 국세청 콜센터 1588-0060

◆가구주인가?

기본적으로 주민등록등본상 만 18세 이상 가구주(실질적으로 거주해야 함)여야 가입할 수 있다. 매우 간단한 사항인데도 많은 사람들이 자주 틀린다고 한다.

맞벌이 부부의 경우 가구를 분리하고 실질적으로 독립해서 생활한다면 각자 가입할 수 있고 소득공제 혜택도 각각 받을 수 있다. 이렇게 별도 가구를 구성하고 있다면, 아내가 85㎡ 초과 주택을 소유하고 있어도 남편은 장기주택마련상품에 가입할 수 있고, 소득공제 혜택도 받을 수 있다. 참고로 소득공제 혜택 부여를 위한 가구주 요건 기준일은 과세기간 종료일(2008년의 경우엔 12월 31일)이다.

◆집값이 3억원을 넘는가?

연말 소득공제 여부는 장기주택마련상품 가입 혹은 주택 취득 당시의 기준시가가 3억원 이하인지 따져봐야 한다.

무주택 상태로 가입했어도 2~3년 후에 3억원 초과 주택을 취득하게 됐다면 그해부터 소득공제 혜택을 받을 수 없다.

예컨대 2003년에 1주택(85㎡ 이하, 기준시가 2억원)이었던 사람이 2008년 7월에 기존 주택을 처분하고 85㎡ 이하, 기준시가 5억원인 주택을 구입했다면 올해부터는 소득공제 혜택 대상에서 제외된다. 그러나 상품 가입 혹은 주택 취득 당시 집값은 3억원 이하였는데 도중에 집값이 올라서 3억원을 넘게 된 경우는 계속해서 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

◆1주택자인가?

연말 소득공제와 관련, 주택 수도 중요한 판단 잣대다. 1주택이어야만 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 가령 85㎡ 이하, 기준시가 1억원인 주택을 두 채 갖고 있다가 2008년 6월에 한 채를 팔아서 12월 현재 한 채만 소유하고 있는 경우 소득공제 혜택을 받을 수 없다. 2008년에 2주택을 소유한 경험이 있기 때문이다. 그러나 이 사람이 2009년에 85㎡ 이하, 기준시가 1억원인 집을 한 채만 계속 보유한다면 2009년에 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

◆집 면적이 85㎡ 이하인가?

부부 혹은 가족이 공동명의로 주택을 소유한 경우, 전용면적 85㎡ 이하 기준을 어떻게 적용해야 하는지 혼동하는 사람들이 많다. 공동명의 주택은 무조건 하나의 주택으로 간주한다. 만약 부부 공동명의 주택이 85㎡ 이하, 3억원 이하라면 장기주택마련상품의 가입이 가능하다. 그러나 만약 공동명의 주택이 85㎡, 3억원 기준을 초과한다면 가입할 수 없다.

소득공제 여부도 마찬가지다. 3년 전 무주택 상태로 가입했던 부부가 올 초에 145㎡ 규모인 주택을 공동명의로 마련했다면 아무리 가구 분리가 되어 있어도 올해부터는 소득공제 혜택을 받을 수 없다.

참고로 올해부터 장기주택마련상품의 가입 조건이 강화되어서 가구주가 무주택자라고 해도 가구원이 국민주택 규모 이상의 주택을 소유하고 있다면 가입이 불가능하다.

전세 계약서 작성시 주의점

Thu, 05 Feb 2009 10:56:03 +0900

1 등기부등본을 확인해라
직거래로 전세 계약을 하는 경우엔 전셋집을 구하는 임차인이 직접 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하여 안심하고 계약해도 되는지 확인해야 한다. 예전에는 등기소에 가야 등기부등본을 확인할 수 있어서 번거로웠지만 요즘은 집에 있는 컴퓨터에서도 수수료 500원만 내면 즉석에서 확인할 수 있어 편하다.

2 소유주를 확인한다
등기부등본을 볼 때는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 모두 열람해야 한다. 그런 다음 ‘표제부’라고 쓰인 곳에 해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자 하는 곳의 지번과 맞는지 확인한다. 둘째로 ‘갑구’라고 쓰인 부분을 확인해야 한다. 갑구는 소유주가 누구인지 알려주는데 건물등기부와 토지등기부의 소유주가 일치하는지 확인하고, 계약 장소에 나온 임대인의 주민등록증과 대조해서 임대인과 등기부상의 소유주가 일치하는지 확인한 후 계약해야 한다. 간혹 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우도 있는데 되도록 이런 전셋집은 계약하지 않는 것이 나중에 편하다.

3 근저당 비율을 확인하라
요즘엔 대출 없이 집을 구입하기 힘들기 때문에 은행이나 금융권에 대출 금액에 대해 근저당설정을 해놓은 임대인이 많다. 등기부상에 기재된 근저당 설정액이 해당 주택 시가의 60% 이상 설정된 곳은 경매로 넘어갈 위험이 많으므로 웬만하면 피할 것. 얼마 전까지만 해도 근저당 설정액이 70% 이상 넘어가지 않으면 안전하다고 했지만 요즘은 매매가격이 계속 내려가는 추세이기 때문에 60% 이상은 위험할 수 있다.

4 가압류, 예고등기, 가등기 등은 불안
등기부등본의 ‘갑구’는 소유권에 관한 법률적 사실을 알려준다. 이 갑구에 가압류가 설정된 경우 다른 사람과 법적인 소송을 하고 있는 경우가 많다. 임대인이 소송에서 패소하게 되면 가압류가 ‘압류’로 변해 집이 경매로 넘어갈 위험이 있다. 예고 등기도 나중에 소유주가 바뀔 수 있다는 것을 미리 예고하는 등기이므로 주의한다.

5 ‘임차권 등기명령’이 기재된 것도 NO!
등기부등본 ‘을구’는 소유권 이외의 권리로 전세권, 저당권 등 권리 상태를 알려준다. 이 을구에 근저당이나 저당권이 많이 기재되어 있다면 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 임차보증금이 보호받지 못할 가능성이 높다. 또 ‘임차권등기명령’이 기재된 경우엔 전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못하고 이사 갔음을 알려주는 증거이므로 기억해둘 것. 대부분 임차권등기명령이 기재된 집은 평상시 전세가 잘 나가지 않는 집일 가능성이 높으므로 잘 따져봐야 한다.

6 재계약 시에는 기존 계약서에 첨부
현재 살고 있는 집에 재계약을 하는 경우 보증금에 변동이 없으면 새로 계약서를 작성하지 않아도 되지만 보증금이 많아지거나 적어질 경우 새로 계약서를 작성해야 한다. 이때는 기존 계약서 특약란에 임대인의 자필로 재계약 기간, 인상 금액, 새로운 조건 등을 적은 뒤 서명, 날인하면 된다. 새로운 계약서를 쓸 경우 새로 확정일자를 받아야 한다. 세입자가 많은 주택이나, 기존 전세 계약 이후 임대인이 근저당을 설정한 경우 새로운 계약서로 확정일자를 받은 것으로 순위가 정해지기 때문에 기존의 선순위가 뒤로 밀릴 가능성이 많기 때문이다.

신체절단의 마술

Mon, 25 Jun 2007 13:53:25 +0900

신기하네요