미국에서 땅 부자 되기

내년 LA집값 1.6% 내린다

Thu, 22 Dec 2005 02:53:37 +0900

무디스 이코노미닷컴 '내년 LA집값 1.6% 내린다'

내년 전국 부동산 가격은 평균 7% 상승하지만 LA지역은 1.6% 하락할 것이라는 전망이 나왔다.

무디스 이코노미닷컴과 주택가격 산정기관인 피서브 CSW가 2006년 2007년 부동산 가격을 전망한 자료에 따르면 내년에는 전국적으로 평균 7% 성장하다 2007년 성장세를 멈출 것으로 분석됐다.

지역별로는 샌안토니오 지역의 부동산 가격이 내년에는 8.3% 2007년에는 7% 올라 가장 전망이 밝았으며 플로리다주의 잭슨빌 지역이 내년 8.1% 가격상승률로 뒤를 이었다.

반면 라스베이거스 지역은 내년에 7.9% 2007년에는 5% 주택 가격이 하락해 부동산 가격의 거품이 가장 심한 지역으로 나타났으며 샌디에이고 지역이 내년 3.4% 2007년에는 5.7% 가격 하락할 것으로 예상됐다.

이밖에 LA-롱비치 지역은 내년 1.6% 2007년에는 6.3% 가격이 하락할 것으로 샌타애나-어바인 지역은 2006년과 2007년 각각 3.1% 6.1% 가격이 떨어질 것으로 전망됐다.

김현우 기자

미주 중앙 일보
신문발행일 :2005. 12. 20
수정시간 :2005. 12. 19 18: 15

땅도 때론 거짓말을 한다

Sun, 11 Dec 2005 16:32:43 +0900

땅도 때론 거짓말을 한다

다운 조닝 모르고 샀다간 큰 낭패

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▶땅에 투자하려면 장기적인 안목은 물론 조닝, 용적률 등 세부적인 내용을 잘 검토해야 한다. 무분별하게 땅에 투자할 경우 장기적으로 돈을 묶이는 경우가 많아 주의가 필요하다.

인류의 투쟁사를 들여다 보면 ‘남의 땅 따먹기’ 역사였다. 징기스칸이나 알렉산더, 그리고 나폴레옹이 전쟁을 일으킨 가장 큰 이유는 광활한 땅을 차지하기 위해서였다. 땅이야말로 부의 원천이라 여겼고 땅을 많이 차지하는 사람은 진정한 권력자가 되었다. 오늘날 세계를 지배하는 국가는 비옥하고 넓은 땅을 가진, 미국이나 러시아, 중국 등이다. 미국의 경우 소수민족인 유대인이 정치적으로 부각되고 있는 이유 가운데 하나가 그들이 엄청난 부, 즉 땅을 지녔기에 가능했다. 면적이 적은 본국에서 자라난 한인들은 땅에 대한 욕심이 많다. 그들은 이곳에서 뿌리를 내리는 과정에서 땅을 사고팔아 많은 이득을 챙겼다. 땅 투자법에 대해 알아봤다.

◇ 땅도 거짓말을 할 수가 있다

'땅은 절대로 거짓말을 안한다.' 굳이 투자자가 아니더라도 항상 들어온 말이다. 하지만 '절대로'는 아니다. 땅을 잘못사면 낭패를 볼 수 있다. 멀쩡한 곳으로 알고 투자했는데 나중에 고압선이 중심부를 지나간다는 결정이 내렸다면 투자 이익은 물건너간 셈이다.

다운 조닝 또한 보통 일이 아니다. R4 조닝이라고 샀는데 나중에 주민들의 반대로 조닝이 R3로 바뀌는 경우가 있다. 오염된 땅을 사면 엄청난 벌금을 각오해야 한다.

땅은 가지고만 있다고 가치가 상승하는 것은 아니다. 동네에 마약 딜러들이 진출해 설친다면 싼 값으로라도 빨리 파는 것이 나을 것이다. 결론은 땅은 거짓말을 안하지만 땅과 연관된 사람들이 거짓말을 한다고 할 수 있다.

◇ '좋은 땅'과 '나쁜 땅'

땅을 사는 이유는 투자 이익을 남기기 위한 것이다.

좋은 땅이란 투자 이익을 빠르고 쉽게 남기는 땅일 것이다. 나쁜 땅은 상대적으로 이익이 덜 나오거나 아예 안나오는 땅이다. 너무 비싸게 주고 산 땅이나 각종 제재가 많아 개발하기 힘든 땅이 바로 그것이다.

오염된 땅은 가장 나쁜 땅의 기본. 오랜 기간 조닝이 묶였다거나 지하철 때문에 25피트 이상 못 파는 땅 용적률이 너무 낮아 많은 유닛을 짓지 못하는 곳 등이 여기에 해당한다.

또한 집 주인이 'For Sale' 사인을 내걸지 못하거나 일조권을 심하게 규제하는 곳은 투자를 재고해야 한다. 개스 유출 사고가 난 3가와 페어팩스 지역은 메탄개스 장치를 설치해야 한다.

◇ 땅 투자의 장점과 단점

가격이 꾸준히 오른다는 점이 가장 큰 장점일 것이다. 하지만 손해를 볼 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 땅을 스퀘어피트당 200달러에 사서 200달러를 투자해 400달러에 분양한다면 어리석은 투자일 것이다. 투자액에서 땅 값이 차지하는 비율이 30%를 넘어서는 안된다.

가장 큰 단점은 현재의 인컴으로는 페이먼트를 내기 힘들다는 것이다. 2년이 넘는 공사에 들어가면 뒷돈이 없으면 공사 자체가 힘들어질 수도 있다.

◇ 땅의 가치를 높이는 법

가장 좋은 방법은 헌 아파트를 사서 대대적인 수리를 통해 임대 수입을 극대화하는 것이다. 빈 땅의 경우에는 옆의 공간을 사서 하나로 만들면 가치는 20~30% 정도는 올라간다. 60만달러짜리 두 유닛을 합치면 150만달러는 상회한다. 물론 개발 목적이나 용도에 차이가 있기는 하다.

아직 한인 타운은 거주 공간에 여유가 없어 위와 같은 프로젝트가 가능하다. 시에서도 용적률을 완화하고 조닝을 업존으로 상향 조정하는 등 개발에 적극적이다.

◇ 한인들의 투자 현황

한인 타운의 가격이 가파르게 오르자 외곽으로 빠지기 시작했다. 필랜이나 빅토빌 같은 샌버나디노 지역이나 리버사이드 카운티가 투자 대상이다. 지역에 따라 차이는 있지만 필랜의 경우에는 에이커당 5~10만달러면 괜찮은 땅을 아직도 살 수 있다.

외곽 지역에 투자할 때 주의할 점은 메이저 프리웨이와의 거리가 적어도 30마일은 넘지 않아야 하고 개발 계획을 잘 챙겨야 한다. 곧 개발된다는 루머를 믿고 땅을 샀다가 5~10년 후에도 그대로인 땅이 많다. 개발이 늦어지더라도 자식에게 넘겨준다는 장기적인 플랜이 있으면 약간 외진 곳도 상관이 없다.

소규모 한인 투자자들은 5~6에이커의 땅에 투자해 나중에 집 3~4채를 지어 한 채에는 본인이 살고 나머지 유닛은 판다는 계획을 많이 하고 있다. 대규모 투자 그룹의 경우에는 주택보다는 커머셜을 많이 선호하고 있다.

◇ 땅 유지비를 최소화하는 법

빈 땅이라도 잡초를 그냥 놔두면 벌금을 물기도 하고(weed abate pogram) 또 재산세도 꾸준히 내야 한다. 역시 재정적으로 여유가 있어야 한다. 또 어느 정도의 이익이 생기면 좀더 넓은 곳에 투자하는 자세가 필요하다. 참고로 한인들은 수익률이 100%를 넘어야 만족하지만 미국인들은 30%의 마진이면 말을 바꿔 탄다.

케빈 강 객원기자 (미주중앙일보)

신문발행일 :2005. 12. 08

수정시간 :2005. 12. 7 19: 10

20년 내다본 LA...투자 어디가 좋을까?

Sat, 10 Dec 2005 03:33:16 +0900

[부동산종합]

20년 내다본 LA...투자 어디가 좋을까?

주거지 동부지역, 상업용 다운타운

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20년 후 LA의 경제지도는 어떻게 바뀔까.

28일 CNN/머니는 브루킹스 연구소와 버지니아 텍의 도시계획과 로버트 랑 교수가 공동으로 연구한 보고소를 중심으로 LA지역경제의 미래상을 소개했다.

보고서에 따르면 주거지역 투자로 가장 좋은 곳은 LA동부지역이 꼽혔다. 특히 빅토빌 인근 애플밸리는 2300평방피트의 집을 아직도 32만달러에 살 수 있다는 매력이 있다. 하지만 라스베이거스 인근에 땅을 사는 것은 너무 늦었다는고 보고서는 소개했다.

상업용투자로는 LA다운타운을 지켜볼 만 하다. 다운타운의 주차장들은 미래의 고층빌딩이나 콘도로 재개발될 가능성이 높다.

비즈니스 기회는 샌버나디노 카운티를 남북으로 관통하는 15번 프리웨이 인근에서 찾을 수 있다. 인구유입과 함께 패스트푸드점을 대체할 고급 음식점들의 성공 가능성이 높아보인다.

유통망이 바뀌는 것도 눈여겨 볼만 하다. 주정부는 연방정부와 함께 수십억달러를 투자해 LA카운티 오렌지 카운티 인랜드 엄파이어지역을 잇는 150마일의 트럭전용 레인을 2020년까지 건설할 예정이다.

LA지역의 거시경제구조가 바뀌는 것도 알아둘 필요가 있다. 보고서는 LA-롱비치항을 통해 LA가 대 중국무역의 핵심으로 떠오르고 있어 물류창고나 운송업도 번창할 수 있다고 지적했다.

또 2020년까지 멕시코로 부터 불법이민 온 남성노동력이 전체 노동인구의 10%에 육박하게돼 값싼 노동력을 계속 유지할 수 있다.

김기정 기자

신문발행일 :2005. 10. 29

수정시간 :2005. 10. 28 22: 47

Companies plan 20,663 homes in Adelanto area

Tue, 22 Nov 2005 13:38:59 +0900

Buy Adelanto land.http://www.vvdailypress.com/2005/113250226225430.html

Sunday, November 20, 2005

Companies plan 20,663 homes in Adelanto area

Lewis Group and Stirling International in early stages of planning for housing SCLA workers

By LEROY STANDISH/Staff Writer

ADELANTO — To house thousands of future Southern California Logistics Airport employees the Lewis Group of Companies and Stirling Airports International are joining forces.

They are planning a housing development that ultimately could have as many as 20,663 homes on 5,342 acres, according to a published preliminary report from an Adelanto water and sewerage study.

The Lewis Group, which recently sold its home building division to KB Homes, is best known for building commercial shopping centers. Stirling is the master developer and manager of the SCLA.

The two outfits have been conferring with one another about the possibility of the joint housing/commercial project north of Adelanto in the El Mirage area.

"There has been some preliminary discussion with a group — Stirling and Lewis — about some potential development at the north end of town," City Manager James Hart said. "They are looking at Adelanto and the north end might be a good place to do some (development) because of some longer term potential with SCLA."

Officials with Lewis did confirm that Lewis and Stirling have been looking at a possible joint project in Adelanto.

"We are forging an alliance. We are looking at opportunities off of the airport to take advantage of the collective strength of our two companies," Randall Lewis, principal with the Lewis Operating Group of Companies, said.

"We think the tremendous investment (principal of Stirling) Dugall (Agan's) company has made in the High Desert, and with the tremendous growth he will be bringing into the High Desert, we felt it made sense to make a strategic alliance with him."

The interest of a company like the Lewis Group, known throughout Southern California as a builder of shopping centers and residential communities, could be a sign that SCLA is on the verge of a boom.

"We look at it as a vote of confidence that the work he is doing is excellent work and it will pay good dividends for Adelanto and Victorville and all of the High Desert," Lewis said.

When the United States military pulled out and closed George Air Force Base, Adelanto fell onto hard economic times. Of late, the economic fortunes of the Victor Valley's smallest city have begun to turn for the better. As the old air base, which is within the city of Victorville, increases in activity it will have an economic spillover effect on Adelanto.

"The smart money is on the city of Adelanto and I have always tried to tell people that," Mayor Jim Nehmens said.

To fully cash in on the housing train powered by a Lewis/Stirling engine, the city's boundaries would have to unroll further to the north. But a recent application by the community of Helendale to form a community services district has created some problems with any annexation push northward by Adelanto.

The Helendale community services district application, filed with the San Bernardino County Local Agency Formation Commission in August, would extend the district's borders all the way to the north end of the cities of Adelanto and Victorville.

"Their original application blocked Victorville and Adelanto from going further north. We have met with them to see if we can adjust the lines," Hart said.

Adelanto has hired a consultant to look into the matter. The consultant was hired to: "Help identify what the issues are, what processing would be required, what it would cost (the city) to process and what kind of sphere of influence (the city) should be looking at," Hart said.

To date no modification to Helendale's request to LAFCO has been submitted, Kathleen Rollings-McDonald, executive officer of LAFCO San Bernardino, said.

"The task force the city of Victorville and the city of Adelanto have met to discuss those boundaries," she said. "To date we don't have any agreement, but we have all been working well together."

Helendale's community services district proposal is anticipated to appear on the 2006 ballot, she said.

떨어지는 한국 땅값

Sat, 19 Nov 2005 15:01:47 +0900

땅이 운다… 가격 최고 50% 폭락

규제받는 토지에 손대는 건 ‘자살행위’… 부동산 법안 통과되면 더 떨어질 듯

글 : 박원갑 중앙일보 조인스랜드 기자 (wkpark@joongang.co.kr)

토지시장 거품이 ‘팍팍’ 빠지고 있다. 8·31 부동산 대책 이후 한동안 관망하던 매도자들이 급매물을 쏟아내고 있다. 양도세 중과, 전매제한 강화 등 투기 억제책 시행을 앞둔 데다 최근 은행권의 대출 금리마저 오르자 급히 팔려는 매물이 늘고 있는 것이다.
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이렇다 할 규제가 없어 외지인의 투자 수요가 많았던 강원도와 경기도 외곽 지역도 마찬가지다. 상당수 지역의 땅값이 대책 이전보다 적게는 5%, 많게는 50% 빠졌다. 하지만 사려는 사람이 없어 매물만 쌓인다. 중개업자들은 “8·31 대책의 후폭풍이 주택시장에 이어 토지시장에서도 휘몰아치고 있다”고 말했다.

쌓이는 매물, 거래는 뚝=토지거래허가구역과 토지투기지역으로 묶인 경기도 평택·화성·파주시 일대엔 요즘 급매물이 눈에 띄게 늘었다. ‘허가구역 내 최장 5년간 전매 제한’(11월 초 시행)과 ‘허가구역 내 외지인 농지 취득 때 거주요건 강화’(6개월→1년, 연내 시행)를 앞두고 서둘러 팔려는 매물들이다.

평택시 김모 공인중개사는 “미군기지 이전, 평화신도시 개발 재료 덕에 8·31 대책 이전만 해도 거의 없었던 급매물이 일주일에 평균 3∼5건씩 접수되고 있다. 하지만 요즘 같은 때 누가 사겠느냐”고 말했다.

값도 떨어지고 있다. 지제동 농업진흥지역 땅값은 대책 이전만 해도 평당 50만∼60만원을 호가했지만 지금은 40만∼50만원 선이다. 한 중개업자는 “개발에 대한 기대감으로 값이 부풀려진 대로변 자연녹지는 20% 이상 싸게 나오지만 거래가 없다”고 말했다.

동탄신도시, 삼성 화성 반도체 2단지 건설 등으로 투자 수요가 꾸준했던 화성시도 찬바람이 분다. 동탄면 일대 관리지역(옛 준농림지) 임야는 대책 전 평당 90만원에도 사려는 사람이 많았지만 이보다 10% 이상 빠져도 거래가 없다. 동탄면 민일성 공인중개사는 “2007년 이후에는 양도세율이 9∼36%에서 60%로 올라가고 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없다는 소식에 소액 투자자마저 발길을 끊었다”고 말했다.

파주신도시, LG필립스 LCD공장 건설 등의 호재를 안고 있는 파주시도 썰렁하다. 월롱면 일대 관리지역 논은 평당 120만원으로 대책 이전보다 30만원 떨어졌다.

토지가 세금 중과 때문에 투자기피 대상 물건으로 부각되고 있다.
풍선 효과 없다=규제가 없는 강원도나 경기도 북부지역도 얼어붙었다. 이들 지역은 허가구역이나 투기지역에서 제외돼 서울과 수도권, 심지어 충청권 원정 투자까지 몰렸던 곳이다. 하지만 내년 이후 외지인 소유의 농지·임야에 대한 양도세 실거래가 부과를 앞두고 미리 팔려는 매물이 넘치고 있다. 내년 이후에 팔면 양도세 부담이 지금보다 2∼5배 늘어나기 때문이다.

가평군 설악면 일대 대지는 대책 이전만 해도 평당 50만원을 호가했지만 지금은 40만원 선에서 매입할 수 있다. 김모 공인중개사는 “외지인 매물을 중심으로 대책 이전보다 30%가량 늘어났다”며 “입지가 좋은 매물도 소화불량에 걸렸다”고 말했다. 양평의 또 다른 중개업자도 “투자자들이 ‘큰 장은 끝났다’는 생각을 갖고 있는 것 같다”며 “땅값이 전반적으로 약세”라고 전했다.

강원도 철원·홍천·평창·횡성 등지도 매기가 끊겼다. 경기도 북부 택지개발지구 보상에 따른 대토(代土) 수요가 꾸준했던 철원에는 요즘 외지인 매물이 20% 이상 늘었다. 1∼2년 전 투자 바람이 불 때 분위기에 휩쓸려 산 것이 주류를 이룬다.

하지만 거래는 실종됐다. 이곳의 한 중개업자는 “땅값이 싼 메리트가 부각되면서 대책 이전만 해도 찾는 사람이 많았는데 지금은 거의 없다”고 말했다. 토지공사에 따르면 지난 9월 철원의 토지 거래량은 695건으로 전달보다 27% 줄었다.

지난 5월 원주시 일부 지역의 허가구역 지정으로 반사이익을 누렸던 홍천 일대에선 더 심하다. 김모 중개업자는 “팔리지 않아 쌓인 매물이 50건이 넘는다”며 “대부분 대책 이후 접수된 외지인 소유의 매물”이라고 말했다.

도로에서 떨어져 개발 가능성이 작은 관리지역 땅은 평당 5만∼7만원 선으로 대책 이전보다 절반가량 떨어져 나오지만 사려는 사람이 없다. 한 중개업자는 “매기가 끊기면서 중개업소의 절반 이상이 개점 휴업상태”라고 울상을 지었다.

평창군의 A공인중개소 관계자도 “겨울올림픽 유치 기대 등이 있는데도 외지 투자자들이 양도세를 겁내 많이 팔려고 한다”며 “대책 이전보다 10% 정도 떨어진 매물이 적지 않다”고 말했다. 기획부동산(땅을 쪼개 전화로 파는 업체)의 말만 믿고 매입했다가 손해를 보고 되파는 매물까지 일부 나오고 있다고 중개업자들은 귀띔했다.

충남 서천, 충북 진천, 전남 진도 일대도 급매물이 늘고 있다. 진천군의 한 중개업자는 “수요가 많지 않은 2000평 이상의 대규모 농지를 중심으로 가격을 낮춰 내놓는다”고 말했다. 해남 등이 허가구역으로 묶이면서 부산·광주 등 외지 투자자들이 몰렸던 진도 일대도 싼 매물이 많지만 거래가 없다. 군내면 일대 관리지역 임야는 대책 이전에 평당 12만원을 호가했지만 지금은 10만원으로 떨어졌다.

서천시 김모 공인중개사는 “올 여름만 해도 천안·아산 등에서 규제를 피해 찾아오는 수요자가 적지 않았지만 지금은 급매물이 나와도 찾는 사람이 없다”고 말했다.

앞으로 어떻게 되나=땅값은 당분간 약세를 보일 전망이다. 매수자들이 가격이 더 하락할 것으로 예상하고 관망세를 보이고 있기 때문이다. JMK플래닝 진명기 사장은 “이번 정기국회에서 부동산 법안이 통과될 경우 눈치를 보던 투자자들까지 매물을 내놓을 것 같다”며 “토지시장이 깊은 수렁에 빠질 것”이라고 말했다.

전문가들은 그동안 호가 위주로 많이 오른 지역은 거품이 어느 정도 빠진 뒤 거래가 이뤄질 것으로 예상했다. 그 시기는 내년 상반기 이후가 될 것으로 내다본다. 공간과 토지연구소 원구연 소장은 “규제가 심해지고 있어 거래가 된다 해도 급매물이 중심이 될 것이다. 이 때문에 당분간 값이 급등하기는 어려울 것”이라고 말했다.

시장 차별화도 더 심해질 전망이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 철도·고속도로·택지개발지구 등 개발 재료가 많은 곳은 가격 하락폭이 덜할 것이지만 개발 가능성이 없는 곳은 지금보다 절반 이상 떨어질 수 있다”고 말했다.

이코노미스트 2005년 11월 22일 813호 / 2005.11.17 11:46 입력 / 2005.11.17 11:47 수정

값 떨어지는 한국의 땅 보다는 값 올라가는 미국 캘리포니아의 땅을 사보는 것은 어떨까요?

관심있는 분은 쪽지보내세요!

땅, 미국의 땅을 사기

Tue, 15 Nov 2005 06:41:32 +0900

한국에서 땅에 투자해서 재미보신 분 또는 아직 재미보지 못하신 분들을 위해 비좁은 한국 땅을 떠나 드넓은 미국 땅에 투자하시라고 권해드립니다.

언듣 듣기에 수요와 공급의 경제학적으로 이상한 말이라고 생각하시는 분들이 있을 줄 압니다. 인구 밀도가 극도로 높은 한국의 땅이 인구 밀도가 낮은 미국에 비해 투자가치가 높다고 생각하실지 모르겠습니다.

하지만 땅에 대한 투자는 주장기적인 안목으로 해야되는 것으로 10년 후의 상항을 내다봐야 합니다.

지금 한국은 저출산율이 가장 심한 나라입니다. 곧 인구가 줄어들 위기에 처해있습니다. 인구가 줄면 당연히 새집을 안지어도 되겠지요? 물론 소득의 증가로 인해 기존의 낡은 건물을 부수고 하는 재개발은 하겠지만 그로인한 고소득은 기대하기 어려울 것입니다.

반면 미국은 아직도 높은 출산율과 이민으로인한 인구증가가 계속되고 있습니다. 특히 제가 살고있는 로스앤젤레스 인근은 인구의 유입이 아마 세계에서 가장 많을 것입니다.

자세한 얘기는 다음에 더 하겠습니다.