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고덕지구 현재와 미래 - 2

Wed, 20 Feb 2008 09:46:31 +0900

고덕지구 현재와 미래 - 2

-. 고덕 택지개발지구는 토지개발공사의 택지개발사업으로 공급된 주거지역으로 80년대
초반 소형평형 위주의 저층아파트단지가 입주하였고, 80년대 후반 중, 대형평수의 중층
아파트로 구성된 지역으로,
-. 2005.12.28 서울시에서 제1종 지구단위계획 수립 완료 후 2006.01.17결정고시 한
주요내용은
1).고덕, 상일동일대 저층아파트지역을 제2종 일반주거지역으로 결정하여 재건축
추진의 기반조성(기준 용적률 190%, 12층이하).
2).명일, 고덕, 상일동일대 기존 중층아파트지역을 제3종 일반주거지역으로 결정(기준
용적율 230%).
3).명일, 고덕동일대 기존 단독주택지역을 공동주택을 신축할 수 있도록 용도변경
결정(재건축 가능).

-. 2006.2월 서울시에서 제2종 일반주거지역 평균층수를 16층으로 서울시 조례결정.
-. 고덕주공1단지를 비롯한 저층아파트단지와 일부 단독주택 지역 재건축 본격 추진 중.

단지별 추진 현황은

고덕주공1단지
1)2006.06월 사업승인
※. 사업승인 내용
-. 건폐율: 약 21%, 용적률: 약 241%, 지하3층~지상20층 14개동
-. 가구 구성 : 총 1142세대(주차대수 2030대 평균 1.8대)
85㎡(25평) - 264세대, 114㎡(34평) - 474세대, 147㎡(44평) - 209세대
180㎡(54평) - 117세대, 216㎡(65평) - 78세대
* 대형평수 비율 약17% - 고급아파트 단지로 조성
-.시공사: 현대산업개발 - I' PARK
-.준공예정: 2009.06.30(7월 입주예정) - 현재 공사진행율 약32%
※. 기존 조합원분의 입주권 매매시, 조합원 지위승계가능 여부를 반드시 확인 후
거래하여야함(조합원 지위승계, 토지등기 가능)

주공1단지 장점은
1).고덕지구내 유일한 신축, 고급아파트 단지임.
2).지하철 고덕역 도보 5분거리 역세권.
3).도보 5~7분거리에 경희대신의학병원, E-마트, 금융기관, 학원가, 쇼핑센터,
구민체육관(온조대왕 문화체육관), 고덕 평생학습관, 강동문화예술회관(2009년말 개관예 정)등 고덕택지개발지구 중심상업지역에 위치하여 택지개발지구내 최상 위치임.
4).강동구 공동주택 중 최초로 지역난방방식을 채택시공 - 친환경단지조성.
5).탁월한 조망권 확보된 동별배치 및 설계.
6).강동구에서 추진중인 지하철 8,9호선 연장시 최대수혜단지로 부상.
6)각종 특화사업예정(주민 휘트니센터, 1층 피로티시공, 조경, 조명등)
※. 차별된단지 여건과 개발이익환수제, 기반시설부담금, 분양원가공개, 분양가상한제의
대상에서 제외 되었고 정부의 부동산규제정책에 의하여 현재는 저평가 되었다고 볼 수 있음.
※. 조합원분양분을 제외한 일부저층,평형 106세대는 2009년 봄에 일반분양 예상됨.

고덕시영, 고덕주공2, 3, 4단지 추진현황
-.2004.06.17일 재건축 정밀안전진단 통과 - 재건축허용판정
-.2006.12.28 지구단위계획결정
-.2007.11월 ~ 12월 “재건축 정비계획(안)공람공고”(일부제외)함에 따라 “정비지구결정”, “재건축조합인가”, “사업승인”, “이주”등을 고덕주공1단지가 입주하는 2009년 7월 전,후
추진될 것으로 예상됨.

고덕주공6~7단지
-.2007.10 ~ 2008.01 “재건축정비계획(안)공람공고”.
-.향후 정비지구결정, 정밀안전진단, 조합인가등의 업무를 추진할 것으로 예상.

고덕,명일 단독주택지역
80년대 초반에 신축된 다가구, 다세대가 상존된 지역으로 현재 지역별로 추진위원회를 구성하여 재건축 컨설팅회사 선정업무 진행 중.

고덕지구 장점
환경
-.한강 상류지역에 위치하여 쾌적한 주거환경과 풍부한 녹지공간보유 및 유해시설이 전혀
없는 최상의 주거지역임.
-.16개소의 근린공원 및 자연공원으로 조성된 녹지공간 -녹지율 47%
※.강동구에서 추진중인 “C-그린웨이”가 고덕역을 축으로 남-북간으로 연결하여 광나루
한강공원으로 연계(약24㎞).
※.자연공원 및 근린공원이 나즈막한 야산으로 형성되어 주민산책,운동시설 및 여가선용의 장소로 활용 중.

편익시설
-.택지개발지구의 특징인 계획된 편익시설 배치.
※.경희대신의학병원, E-마트, 금융기관, 학원가, 쇼핑센터, 구민체육관(온조대왕 문화체육 관), 고덕평생학습관, 강동문화예술회관(2009년말 개관예정)등.

학군
-.택지개발지구내 계획된 초,중,고배치.
※.명문인 한영외고, 배재중,고, 한영중,고, 광문고등으로 강동구의 8학군이라 알려진 지역임 (실제는 6학군임)

교통여건
-.택지개발지구의 특징인 자연환경을 고려한 계획된 가로망 구성.
-.지하철 5호선 - 고덕역, 상일역의 역세권.
-.중부고속도로, 서울외곽순환고속도로 - 5분대 진입가능.
-.암사대교 남측 출발점과 연계(2010년 완공예정).
-.춘천간고속도로 - 10분대 진입(강일나들목, 2009.08완공예정)
-.중부내륙고속도로 - 10분대 진입(공사 중)
-.올림픽대로 - 5분대 진입(2010년까지 고덕 뒷길 4차선 확장 예정)
※.지하철 8,9호선 연장시 서울의 동부권역의 교통관문으로 부각예상.

향후 발전가능성
1)고덕택지개발지구의 저층아파트지역 재건축 완료시에는 약18,000(단독주택 제외)세대의 중대형 고급아파트지구로 탈바꿈 예상.
2)강일1,2지구 개발
-.강일1지구 총6300여세대 아파트단지 신축공사 중(2009년후반기 입주예정)
-.강일2지구개발에 따른 첨단업무지구조성(추진중)
※.삼성엔지니어링 외13개 기업과 입주양해각서체결로 상주 및 유동인구 증가로 상권 발전 가능성 증대.

현시세(2008.02현재)
재건축은 기존아파트가 보유한 토지면적에 따라 결정됨으로 여타단지와 비교시,
-.고덕택지개발지구 - 730만원/㎡(2,400만원/평)
-.둔촌아파트지역 - 970만원/㎡(3,200만원/평)
-.가락아파트지역 - 1,120/㎡(3,700만원/평)
-.개포택지개발지구(저층) - 1,500만원/㎡(5,000만원/평)으로 고덕택지개발지구가
상대적으로 저평가된 것으로 판단되고,

단독주택 재건축대상지는 초기단계로 다가구주택 토지는 490만원/㎡(1,600/평)
다세대주택 토지는 950만원/㎡(3,000/평)에 거래되고 있어 진행속도에 따라 상승할 것으로
예상됨

실소유자는 단지분석 및 진행사항을 정확히 파악하여 급매위주로 4월 총선이전에 매수시기를 고민할 필요가 있다고 사료됨!!

고덕주공1단지 사업시행인가(안)공람공고

Sat, 03 Mar 2007 17:21:15 +0900

고덕주공1단지 사업시행인가(안)공람공고

고덕지구내 고덕주공1단지 사업시행인가(안)에 대한 강동구청의 공람공고가 5월24자로 공고 되었다. 지난 5월11일자 서울시의 주택재건축정비구역지정시 1,138세대(25평형 264세대, 34평형 472세대, 중대형 402세대)에 대한 사업승인을 하기전 이해관계인의 의견을 청취하고자 하는 공람공고로 공람기간이 2006.05.25~06.24일로 7월 초,중순경에는 사업승인이 예상되고 금년 7월12일자로 시행되는 기반시설부담금제와 9월 시행예정인 개발이익환수제 시행전에 관리처분인가신청을 하기 위하여 재건축정비조합측은 업무에 박차를 기할 것으로 예상된다.

절세방법...

Wed, 19 Apr 2006 10:25:22 +0900

[종합부동산세]

(1)부모님과 분가를 고려하고 있다면 6월 1일 전에 해라!

종합부동산세의 경우 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2년간 세대별 합산을 유예한다. 반대로 해석하면 합가한 지 2년이 경과하면, 부모님과 자녀의 주택을 합산해서 종합부동산세 과세 대상을 판정하는데, 판정기준일은 매년 6월 1일이므로 분가를 고려하고 있다면 그 전에 분가를 해야 절세가 가능하다.

(2)결혼해서 분가한 자녀에게 증여를 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다!

종합부동산세는 같은 주소지에서 거주하는 세대의 보유 주택을 합산하여 과세한다. 따라서, 다른 주소지에서 거주하는 자녀에게 증여를 하면 이 주택은 본인의 종부세 과세대상에서 제외된다.

※1세대란

본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 및 형제자매는 1세대가 된다. 따라서, 부모와 자녀는 동일한 주소지에서 거주하면 1세대로 보게 되고, 혼인한 자녀가 분가를 한 경우는 동일세대가 아니다.

(3)임대주택은 과세대상이 아니다!

임대사업자로 사업자등록을 하고 주택법에 의한 국민주택규모 이하의 5호 이상 주택(공시 가격 3억 이하)을 10년 이상 임대하는 경우 합산배제 신청을 하면 과세대상에서 제외된다. 단, 이 경우는 10년 미만 내에 양도를 하는 경우에는 미달하여 납부한 종합부동산세를 전액 추징하므로 장기적인 임대기간을 고려해서 결정해야 한다.

(4)부동산을 종류별로 골고루 소유한다!

주택, 나대지, 사업용 건물로 분산투자시 과세 대상에서 제외됨을 활용하여 부동산의 포트폴리오를 구성한다. 나대지의 경우 3억 이상이 과세 대상이나 사업용 건물 부수토지는 40억 이상이 과세대상이므로, 나대지에 건물 신축을 고려하는 것도 하나의 방법이 된다.

(5)납세의무자는 6월 1일 현재 소유자이다!

매도는 6월 이전, 매수는 6월 이후가 유리하다.

(6)보유세는 투자수익에서 차감되는 비용임을 명심한다!

가격 상승에 대한 전망이 보유세에 미달하면 과감히 매도한다.

[양도소득세]

(7) 2주택자의 경우 50%의 세율이 적용되는 2007년부터는 양도보다 증여가 유리할 수 있다!

1세대 2주택으로 양도소득세 중과대상인 아파트를 1억에 취득해서, 2억에 양도하는 경우 2007년 이후의 양도소득세는 4,900만원 정도가 되지만, 자녀에게 증여를 하면 증여세 2,400만원만 납부하면 된다.
증여시 취득가액은 공제되지 않지만 더 낮은 세율이 적용되기 때문이다. 따라서, 취득가액이 작으면 작을수록 증여가 더 유리해 진다.

(8) 2주택자의 경우 기준시가 1억원 미만의 주택을 먼저 양도하라!

수도권과 광역시에 소재하는 1억원 미만의 주택은 2주택 판정 시 주택의 수에는 가산이 되지만, 50%의 세율이 적용되는 중과대상에서는 제외된다. 따라서, 다른 주택을 먼저 양도하면 50%의 세율이 적용 되지만, 1억 미만의 주택을 먼저 양도하면 중과대상에서 제외되므로 절세가 가능해진다.

(9) "06년12. 31일 이전에 상속받은 농지는 "09.12.31까지 양도하라!

도시지역 안의 농지와 부재지주 농지는 2007년부터 양도소득세가 60%로 중과되지만, 상속 받은 농지의 경우 상속일로 부터 5년 이내에 양도를 하면 중과되지 않는다.
또한,06.12.31 이전에 상속 받은 농지는 09.12.31까지 양도소득세 중과에서 제외되므로, 이 기간을 고려해서 양도시기를 결정하는 것이 유리하다.

(10)"조세특례제한법"상 감면대상 주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한

경우 감면대상주택을 먼저 양도하라!

감면대상 주택은 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 감면이 적용되지만, 일반 주택을 먼저 양도할 경우 2주택자의 양도가 되면 50%로 중과되므로, 감면대상 주택을 먼저 양도해야 일반주택의 중과를 피할 수 있다. 단 감면대상 주택이외의 주택이 비과세요건을 갖추고 있으면 그 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있다

재건축 개발부담금...

Mon, 17 Apr 2006 18:56:11 +0900

재건축 개발부담금, 부과후 6개월내 납부해야

	2006/04/17 오후 1:11 \| 부동산뉴스

Killing Me Softly With His Song-Various Artists

재건축 개발부담금, 부과후 6개월내 납부해야

재건축초과이익 환수에 관한 법안 국회 제출
선납하면 이자 공제, 허위 제출시 부담금 3배 이하 벌금

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 재건축 개발부담금 부과 대상이 되는 재건축 조합은 준공일로부터 3개월 이내에 개발부담금이 확정 부과되고, 부과된 날로부터 6개월내에 납부해야 한다.

또 부담금을 미리 납부할 경우 선납한 금액의 은행 정기예금 금리의 2배에 해당하는 이자만큼을 공제해주는 인센티브가 적용된다.

건설교통부는 재건축 개발부담금제 시행을 위한 '재건축초과이익환수에 관한 법률안'이 열린우리당 이강래 의원 대표 발의로 국회에 제출됐다고 18일 밝혔다.

법안에 따르면 조합은 사업시행인가일로부터 3개월 이내에 부담금 산정에 필요한 자료를 건교부에 제출해야 하고, 건교부는 그로부터 20일 이내에 부과기준과 예정금액을 조합에 통지해야 한다.

재건축 조합은 또 조합원별 재건축 부담금 분담기준 및 비율을 결정해 관리처분계획에 명시해야 한다.

건교부 장관은 준공일(부과종료시점)로부터 3개월 이내에 재건축 부담금을 결정, 부과해야 하고 조합은 부과일로부터 6개월내에 부담금을 납부해야 한다.

이 때 불만이 있는 조합은 예정통지를 받은 날로부터 30일 이내에 건교부 장관에게 심사 청구를 할 수 있고, 건교부 장관은 청구일로부터 15일 이내에 심사를 마치고, 결과를 통지해야 한다.

부담금은 현금 납부가 원칙이지만 재건축으로 짓는 주택을 대신 납부해도 된다.

법안에는 또 부담금 예정액의 전부 혹은 일부를 조합원으로부터 사전에 징수, 납부하면 미리 낸 부담금에 정기예금 이자율의 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 최종 부담금에서 차감해주는 '선납할인제'를 도입하기로 했다.

하지만 부담금을 안내거나 줄일 목적으로 허위 계약을 체결하거나 개발비용의 산정 등에 필요한 내역서를 허위로 제출할 경우 부담금의 3배 이하의 벌금이 부과된다.

개발부담금은 재건축 사업의 준공시점의 주택가격 총액에서 최초 조합설립추진위원회 승인일의 주택가격 총액(이상 주택공시가격 혹은 기준시가 기준), 정상주택가격 상승분 총액, 개발비용을 공제한 금액으로 산정한다.

이 때 준공시점의 주택가격은 그 시점에 산정한 주택가격 총액으로 하되 일반분양분은 '분양가'로 계산해 일반분양자의 차익은 조합의 개발이익에 포함시키지 않도록 했다.

정상주택가격 상승분은 정기예금이자율과 통계청 승인을 받아 작성된 시.군.구의 평균 주택가격상승률중 높은 비율을 적용한다.

부과율은 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원 초과부터 10-50%까지 차등 부과된다.

건교부는 관계자는 "이 법안은 아직 국회 통과 전이어서 심의 과정에서 다소 변동될 수는 있다"며 "4월말-5월초 국회에 상정돼 4개월 후인 9월께 시행될 예정"이라고 말했다.

건교부 관계자는 이와 함께 "최근 강남구 대치동 은마아파트 등 일부 사업초기의 재건축 단지들이 추진위원회 해산 움직임을 보이고 있으나 개발부담금 산정 시점은 해산후 새로 설립한 추진위원회가 아니라 최초 추진위 설립일 기준으로 법에 명시돼 있어 사업기간이 늘어나 오히려 불리할 수 있다"고 덧붙였다.

sms@yna.co.kr
(끝) <저작권자(c)연합뉴스. 무단전재-재배포금지.> 2006/04/17 06:11 송고

개발부담금 9월부터 시행??

Mon, 17 Apr 2006 18:52:40 +0900

재건축 개발익 선납시 할인..허위신고 벌금3배
이강래 의원 대표발의..법시행 당초 예상보다 1개월 늦은 9월이후

문성일 기자 | 04/17 09:50

재건축단지의 개발이익을 최고 50%까지 환수하는 개발부담금을 미리 납부할 경우 은행 정기예금 금리의 2배에 해당하는 이자만큼의 선납할인이 적용된다. 다만 부담금을 줄이기 위해 허위로 신고할 경우 예정 부담금의 최대 3배까지 벌금이 가해진다.

개발부담금은 당초보다 한 달 늦은 오는 9월부터 실시된다. 이에 따라 개발부담금 부과대상 기준인 관리처분계획 인가 신청을 앞둔 재건축단지의 경우 1개월 정도 여유를 안게 됐다.

17일 건설교통부에 따르면 열린우리당 이강래 의원은 대표 발의로 재건축 개발부담금제 시행을 위한 이 같은 내용의 '재건축초과이익환수에 관한 법률안'을 국회에 제출했다.

법률안에 따르면 부담금 예정액의 전부나 일부를 조합원으로부터 사전에 징수하거나 조합원이 미리 납부할 경우 정기예금 이자율의 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 최종 부담금에서 차감하는 '선납할인제'가 도입된다.

반대로 개발부담금을 줄이기 위해 허위로 계약을 체결하거나 개발비용 산정 등에 필요한 내역서를 허위로 제출할 경우 부담금의 3배 이하까지 벌금을 내야 한다.

부담금 부과대상인 재건축조합은 사업시행인가일로부터 3개월 이내에 부담금 산정에 필요한 자료를 건교부에 제출해야 한다. 법안은 건교부가 제출받은 날로부터 20일 이내에 부과기준과 예정금액을 조합에 통지하도록 규정했다. 이때 조합은 조합원별 부담금 분담기준과 비율을 결정, 관리처분계획에 명시해야 한다.

건교부장관은 준공일(부담금 부과 종료시점)로부터 3개월 내에 부담금을 결정해 부과해야 하며 조합은 부과일로부터 6개월 내에 부담금을 내야 한다. 다만 부담금에 불만이 있는 조합은 예정통지일부터 30일 이내에 건교부장관에 심사 청구를 할 수 있다. 건교부장관은 청구일로부터 15일 내에 심사를 완료하고 결과를 해당 조합에 통지해야 한다.

개발부담금은 현금 납부를 원칙으로 하지만, 재건축으로 짓는 주택을 대신 납부해도 된다. 부담금은 준공시점의 주택가격 총액에서 최초 조합설립추진위원회 승인일의 주택가격 총액(공시가격이나 기준시가)과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 제한 금액으로 산정한다.

준공시점 가격은 그 시점에 산정한 주택가격 총액으로 한다. 다만 일반분양 물량의 경우 분양가격으로 계산, 일반분양자의 차익은 조합의 개발이익에 포함시키지 않도록 했다. 정상주택가격 상승분은 정기예금 이자율과 통계청 승인을 통해 작성한 시·군·구 평균 주택가격 상승률 가운데 높은 비율을 적용토록 했다.

부과율은 0~50%까지 차등 적용된다. 이때 1인당 평균 이익이 3000만원 이하인 경우 부과금이 면제(0%)된다. 이 경우 지방과 수도권 외곽지역, 서울 강북권 등의 경우 면제대상에 포함될 것이란 게 건교부의 전망이다. 반면 서울 강남권 등 상대적으로 많은 이익이 예상되는 곳의 경우 최대 누진율(50%)이 적용될 가능성이 높다.

이 같은 법률안이 국회 심의를 통과하는 과정을 감안할 때 오는 9월쯤 시행될 것이란 게 건교부의 예측이다.<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>

한덕공인 홈페이지

Sun, 16 Apr 2006 09:55:56 +0900

한덕공인중개사무소

	2006/03/29 오후 7:25 \| 기본폴더

한덕공인

02-3013-0300

011-251-1041

서울특별시 강동구 고덕동 503-5 고덕1단지후문 108동앞

realestate.yahoo.co.kr/home/...

저희 홈페이지 방문을 진심으로 감사드립니다. 저희 한덕 공인중개사는 정직과 신의를 바탕으로 고객님의 재산권 보호와 유익한 정보를 제공하고, 부동산 거래에 따른 모든 절차를 one-stop전문서비스로 편안하게 모시도록 하겠습니다.
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늘 건강하시고 행복한 시간 되시길 바라겠습니다.

주요서비스

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2주택자 2006년과 2007년 양도세금 차이는??

Fri, 14 Apr 2006 18:26:53 +0900

부동산뉴스

2주택자, 2006년과 2007년 세금 차이는?

	2006/04/13 오후 4:24 \| 부동산뉴스

별, 바람, 햇살 그리고 사랑-김종국

2주택자, 2006년과 2007년 세금 차이는?
김근호의 부자되는 세테크

김근호 외부필자 | 04/13 14:23

2006년부터는 1세대가 2주택 이상을 보유하다 주택을 처분하면 투기지역이나 고가주택 여부에 관계없이 양도소득세가 실거래가액으로 과세된다. 그리고 2007년부터는 2주택자에게 양도소득세 중과세금이 부과될 예정이다. 2007년부터는 3년 이상 장기보유를 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 적용세율도 누진세율(9~36%)가 아닌 50% 단일세율이 적용되어 약 14%~41% 이상 추가 세부담을 해야 한다.

# 2주택자의 연도별 세금부담 비교

이주택(48세)씨는 OO구(투기지역)에서 가족과 함께 95년부터 거주하고 있다. 현재 배우자명의로 된 △△구(비투기지역) 소재 아파트는 전세를 주고 있다. 이주택씨는 전세를 준 주택을 처분하고 금융상품에 가입하고자 한다. 처분시점별로 양도소득세 부담은 얼마나 중과되는지?

※ 처분 아파트(△△구, 비투기지역 소재) 취득-처분현황은 다음과 같다.

취득현황 : 2003년 2월 취득, 3억5천만원 (국세청 기준시가 2억5천만원)

처분현황 : 각 년도 3월 처분예정, 4억2천만원 (국세청 기준시가 2억7천만원)

취득-처분 부대비용은 없다고 가정함

위의 사례처럼 세대기준으로 2주택자가 비투기지역 내 주택을 처분할 때 2005년 중에 처분했다면 기준시가로 양도소득세를 계산했었다. 하지만 2006년부터는 실거래가로 양도소득세를 계산하고 2007년부터는 중과세율이 적용된다. 결과로 보면, 2006년과 2007년의 세금차이가 약 3배 정도 발생한다. 2주택자가 앞으로 2~3년 내에 주택을 처분할 것이라면 2006년 중에 처분하는 것이 좋을 것이고 가급적이면 연말에 매도수요가 몰리지 않도록 조금 서둘러 처분하는 것이 좋을 것이다. 반면에, 장기보유에 보유세 부담이 크지 않고 단기간에는 처분의사가 없다면 매각자체를 검토할 필요는 없는 것이다.

# 2주택자도 중과 제외대상 주택이 없는지 확인을 하자

금년부터 1세대가 주택을 2채 이상 보유한다면 실거래가로 양도소득세를 계산하지만, 아래의 주택이 투기지역(또는 1년이내 단기거래)에 해당하지 않는다면, 금년까지는 기준시가로 양도소득세가 계산할 수 있다. 하지만, 2007년부터는 투기지역 여부나 주택 수에 관계없이 양도소득세 과세체계가 실거래가로 전환하기 때문에 세금부담이 증가될 수 있으므로 금년 중에 2주택 제외대상 주택을 매각하는 것은 적극적으로 검토해야 한다.

※ 2주택 제외대상 주택

- 1세대 3주택 중과제외 주택

- 혼인이나 부모 봉양으로 2주택이 된 경우로서, 혼인일(합가일)로 5년 이내 주택

- 수도권(광역시) 소재의 기준시가 1억원 이하 주택(재건축/재개발은 제외)

- 수도권(광역시) 이외 소재/**의 기준시가 3억원 이하 주택

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농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

Sat, 08 Apr 2006 14:51:30 +0900

조세특례제한법 제99조의 4를 참고하세요

제99조의4 (농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

①거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택취득기간"이라 한다)중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호의 규정을 적용한다. <개정 2005.12.31>

1. 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재할 것

가. 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의 규정에 의한 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다)중 부동산가격동향 등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다.

나. 국토의계획및이용에관한법률 제6조 및 동법 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역

다. 「소득세법」 제104조의2제1항의 규정에 의한 지정지역

라. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 지역

2. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령이 정하는 기준 이내일 것

3. 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도 당시에는 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 아니할 것

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택의 매매계약을 체결(계약금을 지급한 경우에 한한다)하고 2006년 12월 31일까지 잔금을 모두 지급하는 경우에는 농어촌주택취득기간내에 농어촌주택을 취득한 것으로 본다.

③1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

④1세대가 제1항의 규정에 의한 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항의 규정을 적용한다.

⑤제4항의 규정에 의한 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 세액을 그 보유하지 아니하게 된 과세연도의 과세표준신고시 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 수용 등 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥제1항 및 제4항의 규정에 의한 과세특례를 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 과세특례신청을 하여야 한다.

⑦농어촌주택의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택의 보유기간의 계산, 농어촌주택의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2003.12.30]

조세특례제한법 시행령

제99조의4 (농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

①법 제99조의4제1항 각호외의 부분에서 "대통령령이 정하는 1세대"라 함은 제99조의2제3항의 규정에 의한 1세대를 말한다.

②법 제99조의4제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 재정경제부령이 정하는 지역을 말한다.

③법 제99조의4제1항제1호 라목에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 「관광진흥법」 제2조의 규정에 의한 관광단지를 말한다. <개정 2005.2.19>

④법 제99조의4제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 기준 이내"라 함은 주택의 연면적이 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터) 이내를 말한다.

⑤법 제99조의4제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 1억원을 말한다.

⑥법 제99조의4제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 세액"이라 함은 일반주택을 양도한 시점에서의 당해 일반주택에 대한 「소득세법」 제104조의 규정에 의하여 계산한 세액을 말한다. <개정 2005.2.19>

⑦법 제99조의4제5항 단서에서 "대통령령이 정하는 부득이한 사유"라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 아니하게 되는 경우의 당해 사유를 말한다. <개정 2005.2.19>

⑧법 제99조의4의 규정에 의한 과세특례를 적용받고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 과세특례신고서를 「소득세법」 제105조 또는 동법 제110조의 규정에 의한 양도소득세과세표준신고기한 이내에 다음 각호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다. <개정 2005.2.19>

1. 일반주택의 토지대장 및 건축물관리대장

2. 농어촌주택의 토지대장 및 건축물관리대장

⑨법 제99조의4제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 농어촌주택의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물·토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다.

⑩농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 및 제4항의 규정에 의한 농어촌주택의 보유기간은 당초 농어촌주택의 취득일부터 기산하여 계산한다.

⑪농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 각호외의 부분의 규정에 의한 농어촌주택취득기간 이내의 취득 또는 동조동항제1호의 규정에 의한 지역에 해당하는 여부의 판정은 당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 한다.

[본조신설 2003.12.30]

큰평수로 갈아타기 재테크와 세금..

Fri, 19 Jan 2007 14:55:09 +0900

부동산 세금

큰평수로 갈아타기 재테크와 세금

	2005/12/23 오전 9:48 \| 부동산 세금

▶ 재테크의 첩경 - 갈아타기
이주율이 1% 미만인 유럽 등에 비교해, 우리나라 이주율은 20%내외로 매우 높은 편이라고
한다. 지금 사는 집이 낡거나, 소득수준·기호에 맞지 않아서, 혹은 가족이 늘거나 아이들이
커가면서 등, 집을 옮겨야 하는 표면적인 이유들이 많은 것도 사실이지만, 대부분의 사람들
은 내집마련 목적을 달성한 이후, 재테크에 눈을 떠가면서 집값이 올라갈만한 유망지역으로
갈아타기를 시도하기 때문에 이주율도 자연히 높아진 것이 아닐까 하는 생각이 든다.

특히, 우리나라 부동산은 60년대 이후 고도의 경제성장 과정을 겪으면서 경기부양책의 일환
으로 이용되다보니, 한집에서 평생 사는 것보단, 생애주기 동안 몇 번씩 집을 옮겨가며 재
테크를 하는 것이 자산가치 상승에도 큰 도움이 됐던 것이 사실이었다.

▶ 8.31 세금폭탄이후, 절세전략 Power up
다만, 일명‘세금폭탄’이라 불리는 8.31대책(2005년)으로, 보유시나 양도시 세금부담이 모
두 크게 는 상황이기 때문에 평수를 늘릴 때도 신중을 기할 필요는 있다. 집값이 올라갈만
한 유망지역은 주택거래신고지역이나, 투기지역, 고가주택(실지거래가액의 합계액이 6억원
을 초과하는 주택)란 중첩규제에 얽혀 메어진 상태라 절세절략에 촉각을 곤두세우는 것이
좋다. 부동산은 여간 많은 자금이 들어가는 것이 아니기 때문에 그에 따른 세금부담도 크므
로 재테크 기본기를 연마하는 차원에서 사전에 충분히 기억하고 있는 것이 필요하리라 본
다. 그렇다면, 재테크의 또 다른 첩경인 평수 늘리기! 그 첫발을 내딛기 위해 알아둬야 할
관련 세금과 절세요령을 지금부터 터득해 보도록 하자.

▶ 중대형평형, 취득시 세금 덜 내는 방법 없나요?
무허가주택이 아니라면 어떤 집(APT)을 구입하건 취·등록세가 꼬리표처럼 따라 붙게 된다.
특히, 중대형 평형이라면 매입시 들어가는 세금부담이 만만찮은 수준이라, 절세는 부동산을
취득하는 단계부터 시작된다.

우선, 부동산실거래가 신고의무제도와 취·등록세 요율 1%감면(개인간 주택거래시) 등, 2006
년 바뀌는 세제와 연계시켜 살펴보자. 부동산을 매입하면 취득세, 농어촌특별세, 등록세,
교육세를 내게 되는데, 부동산중개업법 개정안이 통과돼 2006년 1월 1일부터 부동산을 사고
팔 땐 실거래가로 신고해야 하는 실거래가 신고의무제가 전격적으로 시행된다. 그렇게 되면
전국이 주택거래신고지역으로 지정된 것이나 다를 바가 없게 돼 취·등록세 부담도 커지게
마련이다.

▶ 2006년 취·등록세 요율 변경 현황
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구분 2005~2006년 2005년 2006년
기타거래 개인간 주택거래 개인간 주택거래
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취득세 2% 2% 1.5%
농어촌특별세 0.2%(2*10%) 0.2%(2*10%) 0.15%(1.5*10%)
등록세 2% 1.5% 1.0%
교육세 0.4%(2*20%) 0.3%(1.5*20%) 0.2%(1.0*20%)
--------------------------------------------------------
합계 4.6% 4% 2.85%
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※ 기타거래는 개인간 토지거래, 법인간 거래, 법인과 개인간 거래 등을 말함.
※ 농특세는 취득세의 10%, 교육세는 등록세 20%
※ 해당 평형이 전용면적 85㎡(약25.7평) 초과는 위 세율이 적용되지만 전용면적 85㎡ 이하
에 해당되는 평형이라면 농어촌특별세가 과세되지 않으므로 4.4%, 3.8%, 2.7%가 된다.

2005년은 취·등록세의 과세표준이 국세청 기준시가(다세대 및 중소형연립주택은 주택공시가
격)지만 2006년부터는 실거래가로 바꿨기 때문에 세율감면이 따라오더라도 중대형평형이나
고가주택(실거래가 6억원 초과)은 세금이 오를 수밖에 없는 구조다.

다만, 실거래가액으로 이미 신고하고 있는 주택거래신고지역이나, 낙찰가 기준인 경매주
택은 기존 세금부담에 큰 차이는 없어 오히려 취·등록세 요율 1% 감면으로 세금 인하 효과
를 보게 됐으니 여유자금이 허락되는 이라면, 부동산 시장이 하향 조정되는 2006년내 강남·
송파구, 용인시 등 주택거래신고지역내 중·대형평형 유망매물로 갈아타는 것도 좋겠다.

매수시기는 보유세와 양도세 등, 세금회피성 매물이 나올 시기에 급매물이나 경매를 노리는
것이 좋은데, 구체적인 매입시기를 꼽자면, 1차는 6월, 2차는 11-12월이다. 대신, 판교신도
시 같은 유망택지분양과 연접해 후광효과가 예상되는 용인시 같은 곳은 해당 택지(판교) 분
양시기(전용면적 25.7평형 이하는 2006년 3월)와 연계해 구정 전으로 매입시기를 조율하는
유동성은 필요하겠다.

▶ 주택거래신고지역 내·외 연도별 취·등록세 계산사례 (단위:만원)
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구분 주택거래신고지역 非주택거래신고지역
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강남구 대치동 노원구 중계동 마포구 공덕동
우성1차 41평형 우성 37평형 삼성래미안1차 42평형
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2005년 기준시가 63350 32600 34700
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現在 실거래가 105000 48000 55000
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2005년 취·등록세 4200 1304 1388
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2006년 취·등록세 2993 1368 1568
==========================================================================
비교 1207↓ 64↑ 180↑
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문제가 되는 곳은 기준시가와 거래시세의 갭(GAP)이 벌어져 있어 과표인상에 따라 매입부담
이 커지게 될 非주택거래신고지역들 물건이라 할 수 있는데, 세금부담을 벌충하려는 마음에
무턱대로 급매물 매입을 서두르는 것은 바람직하지 않다. 왜냐하면, 앞으로 시장은 국지적
인 가격차별화가 가속화되며, 유망지역보단 외곽지역이나 경쟁력 없는 비인기지역이 쏟아지
고 이들 지역의 낙폭이 훨씬 클 것으로 예상되는 등, 주택시장이 극도로 양극화될 확률이
높기 때문에, 재테크측면을 고려한다면 단지선택에도 주의를 기울여야 할 것이다. 따라서,
지역 개발호재의 진위나 속도, 가격상승 여력을 보고, 갈아타기를 결정하는 것이 바람직하
다.

소형평형에서 살다가 중대형평형을 분양받아 갈아타려는 사람에게도 절세방법은 있다. 즉,
중대형평형 분양권을 가지고 있는 사람들이 이 경우라 할 수 있는데, 딱히 취·등록 비용을
아낄 수 있는 방법은 없지만, 등기시점 조절에 따라 당해 연도 보유세(재산세·종합부동산
세)를 내지 않아도 될 요령은 있다. 2006년은 종합부동산세 과세대상 확대(주택은 기준시가
9억원이상에서 6억원이상으로 인하)로, 세금 부담이 상대적으로 늘어날 것으로 보여져 이래
저래 중대형평형 보유세 부담은 상당해 졌다. 만약, 입주시기가 2006년 4~6월 정도인 분양
권을 가지고 있다면 보유세 과세 기준일(6월 1일)을 이용해 보는 길도 있다. 분양권의 입주
지정일이 과세 기준일 1~2달 전이라면, 지연 등기로 인해 건설사에 물어야할 이자와 비교
해, 보유세 부담이 더 크게 나온다면 지연등기를 통해 당해년도의 보유세를 피해가는 방법
이 있다.

▶ 모르면 병! 알면 알수록 힘! 팔 때도 세테크
거래세의 일환인 양도소득세제가 변화무쌍한 한해가 2006년이다. 따라서, 갈아타기 위해 기
존 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 2006년부터는 1세대 2주택
자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없을뿐더러, 투기지역, 非투기지역에
상관없이 양도소득세도 실거래가로 과세된다. 그나마 다행이라면, 1세대 2주택자의 양도차
익에 대한 50%단일세율 적용이 1년간 유예 후, 2007년 1월 1일부터 시행될 예정이라, 1년간
포트폴리오를 정리할 시간을 벌었다는 것!

향후엔 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되게 되므로, 가산가치가 없는 소형평형을 여러
개 보유하고 있거나, 장기보유로 들어가는 것 보다는 원하는 차익실현이 충족됐을 때, 매도
를 고려하고 평형선호도가 높은 중대형평형으로 갈아타 실수요와 투자를 병행하는 것도 현
명하다는 생각이 든다.

일단, 기존주택을 한 채만 가지고 있는 이들이라면 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주
택 자격을 충분히 이용하자. 현재, 1세대가 양도일 현재 하나의 주택(고가주택 제외)만을 3
년 이상 보유하고 있는 경우라면, 양도소득세는 과세되지 않는다.(단, 서울·과천·5대 신도
시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유와 동시에 2년 이상 거주 요건을 채워야 함) 나아가
장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을
수 있다. 그러므로 웬만하면 보유(거주)기간을 채워서 매도하도록 하자. 상황이 여의치 못
한 경우라도 최소 2년 이상은 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초
과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이
다.

경우에 따라, 2주택이상 보유하고 있는 이라면 결혼으로 1세대 2주택이 된 때, 일시적으
로 2주택을 소유한 경우 등, 주택을 2채 보유했어도 양도소득세가 과세되지 않는 경우도 있
으니, 갖가지 예외조항을 살펴 양도소득세를 피하는 것도 요령이다.

그리고, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 2주택자인지를 점검해볼 필요는 있
다. 우선, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는
주택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3
억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다. 그리고, 2주택을 소유하고 있고 분양권 1
개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기전에 분양권을 매도하거나, 조세특례제한법
99조 3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)을 갖고 있다면, 양도세
중과 걱정에서 벗어날 수도 있기 때문이다. 이는 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억
원이하인 소형주택(재개발·재건축 제외)도 마찬가지다. 상기 주택들은 중과판정에서 제외되
는 예외 주택들에 속한다.

더불어 매도할 때, 단순히 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호
재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것
도 일종의 매도 테크닉이다. 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성
이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된
다고 하면 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하
기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.

또 주택투기지역에서는 이미 지금도 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 서둘러 매
각을 서두를 필요가 없다. 연내 팔 계획이라면 양도세가 적은 집을 우선 매각한 다음 나머
지 집은 비과세 요건을 갖춰 중대형평형으로 갈아타는 것이 좋겠다. 반면, 비투기지역은,
양도소득세의 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가(시세)로 바뀌기 때문에
최소 30% 이상 부담이 늘어나게 돼 세금으로 인한 고민이 상당할 것으로 여겨지는데, 앞으
로 봐서도 크게 오를 여지가 없다거나 경쟁력이 떨어지는 주택이라면 다른 주택으로 갈아타
서 얻을 수 있는 미래 투자수익률과 비교해 2006년내 정리해도 아까울 것은 없겠다.

이밖에 상가주택이나 오피스텔은 사용자용도(업무용 or 주거용)에 따라 세금이 다르게 매겨
지므로 사업자 등록을 하거나 사무실 또는 주거용으로 임대해 관련 과세(종부세,재산세,양
도세)를 요령 것 피한후 갈아타는 것이 좋겠다. 왜냐하면 재산세나 종부세는 업무용으로 사
용할 때, 양도세는 주거용으로 사용할 때, 세금부담이 적거나 비과세 받을 수 있기 때문이
다.

▶ 무거워지는 보유세 변동에도 관심을 갖자
보유와 관련해서는 종합부동산세의 과세대상 확대(공시가격 6억원초과)나 세대별 합산과세
(2005년은 인별과세)가 가장 커다란 영향을 주게 될 것으로 보인다. 왜냐하면 2005년 전국
적으로 7만명 남짓한 사람이 종부세를 부담했다면 2006년엔 이보다 4배가 증가한 약 28만명
정도가 종부세를 내게 될 것으로 예상되기 때문에 왠만한 중대형평형 보유자들은 보유세 부
담이 만만찮을 것으로 예상되므로 매입시 이런 면도 고려해 둬야 한다. 여기에 세대별 합산
과세로 인한 변수가 있어 부담인구는 더 늘 수 있는 상황이기도 하다.

종부세는 국세청 기준시가, 건설교통부 공시가격 기준으로 과표가 정해지는데, 2006년엔 이
같은 과표적용률이 기준시가(공시가격)의 50%에서 70%수준으로 상향되기 때문에 실거래가
반영률이 상당히 높아졌다. 여기에 과세대상이 되는 기준금액이 주택은 9억원에서 6억원으
로 낮아지는데다, 과세방법도 인별과세에서 세대별 합산과세, 세부담 상한도 전년대비 1.5
배에서 3배 한도로 높아지는 등, 과세가 강화돼 다주택소유자나 중대형평형 소유자들의 부
담이 늘어날 수밖에 없는 구조로 바뀌고 있다.

그러므로, 중대형평형으로 갈아탈 때는 단순히 물가상승률, 이자부담, 기타비용(중개수수
료, 이사 등), 취득이나 양도에 따른 세금부담 말고도 보유에 따른 세금부담까지 염두에 둬
야 할 시점이 왔다. 보유시기에 따른 보유세 부담까지 고려해 투자수익률을 계산한 뒤 갈아
타기나 매입(투자)여부를 결정해야한 단 뜻이다. 자산가치가 올라봐야 세금으로 내고나면
밑지는 장사를 할 수는 없지 않은가? 실질수익률에서 손해를 보지 않는 것이 중요하다.

따라서 비역세권이나 수도권 외곽, 지역호재가 없는 소형평형을 여러개 가지고 있어 임대수
익조차 기대하기 어려운 다주택자라면 2006년 상반기내(6월 1일이전) 처분하고, 평형선호도
가 높은 유망지역 중대형평형으로 갈아타는 것도 좋을 듯싶고, 각자 부모님이나 형제와 한
세대를 이루면서 각각 주택을 소유하고 있는 대가족이라면 종부세가 세대별 합산과세로 바
뀐 만큼, 세대분리를 고려해볼 필요도 있겠다.

▶ 세금을 아끼는 것도 돈버는 기술
세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 위 절세 가이드는 굵직한 세제 변경을 토대로, 중대
형평형으로 늘릴 때 세금을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열한 것으로 각 개인에게 어울리
는 적절한 절세전략은 개인별로 다양하다고 생각된다. 그러므로 자신에게 맞는 본인만의 절
세 노하우 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶
다.

▶ 2006년 부동산 세제일정
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시기 내용
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상 2006년부터 1세대 2주택에 대해 양도세 실거래가 과세
반 (단, 단일세율 50% 적용과 장기보유특별공제 적용은 1년간 유예)
기 --------------------------------------------------------------------------------
개인간 주택거래시 거래세 1%인하(취득세 0.5%, 등록세 0.5%)
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양도세에 대한 장기보유 특별공제율 상향 조정(15년이상 소유시 양도차익에서 45%공제)
30%→45%
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법인부동산 양도시 특별부가세 30% 부과
(비사업용 나대지·잡종지와 주업으로 하지 않는 법인소유의 농지·임야·목장용지)
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비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가 과세 및
양도세율 60%적용, 그리고 장기보유특별공제(양도차익의 10~30% 공제) 적용배제
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종부세 과세방법(인별→세대별 합산) 및 기준금액
(주택 기준시가 9억원→6억원초과, 토지 공시지가 6억원→3억원초과) 조정
종부세 세부담 상한 조정(전년대비 1.5배→3배한도)
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상반기 중 오피스텔 전수조사(사용용도)
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기반시설부담금 도입
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1 부동산 실제 거래가 시·군·구에 신고 의무화 및 부동산등기부에 기재
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양도소득세 과세시 재건축·재개발 조합원 입주권을 주택수에 포함
(2006년 이후에 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하고, 2005년말 이전에 관리처분계획이
인가된 입주권은 2006년 1월 1일이후 새로이 취득하는 분부터 적용)
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2006년 상업용 건물·오피스텔 기준시가 발표
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개발부담금 도입
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2 2005년 표준지 공시지가 고시
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3 토지 이행강제금(매년 1회 취득가액의 10% 이하)
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신고포상금제(토파라치)
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토지투기우려지역내 토지수용시 부재지주에 대해서는 3천만원을 초과하는 금액을
전액 채권으로 지급
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4 2006년 공동주택 기준시가 공시(30일)
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5 2005년 개별지 공시지가 고시(31일)
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양도소득과세표준 확정신고기간
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종합소득세 확정신고기간
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6 1일 현재 소유 부동산에 대하여 (보유세) 납세의무자
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7 재산세 납부(건물분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
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9 재산세 납부(토지분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
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12 종합부동산세 신고/납부(1~15일)
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▶ 부동산 절세를 위한 5계명
① 아는 것이 힘! 절세파워를 깨닫고 간단한 세금계산은 본인 스스로 해보자
각종 부동산 세금의 과세표준이 기준시가 내지는 실거래가로 바뀐 상황이므로 관련 인터넷
site의 도움을 받으면 조금만 노력해도 직접 부동산 세금을 계산해 볼 수 있다. 최근엔 부
동산관련 site내에 절세전략을 요약해 놓는다던가, 간단히 세금을 계산해 볼 수 있는 계산
기 기능을 갖춘 곳도 많다.

국세청 http://nts.go.kr
삼일아이닷컴 www.samili.com
모네타 www.moneta.co.kr
내집마련정보사 www.yesapt.com
닥터아파트 www.drapt.com
조인스랜드 http://tax.joinsland.com

② 본인의 자산(부동산)에 대한 철저한 조사
본인이나 가구별로 보유 중인 부동산에 대한 자료를 종합정리 할 필요가 있다. 부동산 종
류, 소재지, 면적, 규제여부(투기지역,주택거래신고지역,투기과열지구,토지거래허가구역
등), 취득시기, 취득·양도시 공시지가/공시가격/기준시가/실거래가 등을 건별로 수첩을 만
들어 철저히 명기를 하는 것이 중요하다.

③ 부동산 세금관련 정책 추이를 꼼꼼히 체크하라
부동산 세금정책은 경기회복 속도나 정권에 민감하게 반응한다. 전체적으로 세제정책의 큰
로드맵을 파악하되, 규제나 완화에 따라 절세할 수 있는 방안이 다르므로 세제정책을 반영
하여 매도/매입계획을 수립할 필요가 있다.

④ 세금부담까지 고려한 투자수익률을 계산해 투자 여부를 판단하라

⑤ 조세전문가에 컨설팅 의뢰
보유자산이 많거나 전문적인 세테크를 수립하기 위해서는 세무사 등, 조세전문가에 의뢰하
는 것이 위험을 줄이고 절세의 폭을 넓힐 수 있다. 특히 양도세, 종부세, 상속세와 증여세
는 보유 부동산의 종류나 개인사에 따라 내용이 복잡해 질수 있으므로 섣불리 판단하기 보
다는 조세전문가에게 도움을 받는 것도 세금을 아낄 수 있는 길이다.

자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사

한덕공인 홈페이지...

Thu, 06 Apr 2006 14:05:00 +0900